相关案例:张某与新房东的租赁合同是否有效?
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相关案例:张某与新房东的租赁合同是否有效?

点击数:5 更新时间:2025-03-16

 
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房屋租赁期间,房屋所有权易主,那么新房东与承租人之间的法律关系产生哪些变化?新房东加租毁约了,承租人应当怎样维权?根据我国《合同法》在这种情况下,承租人可以拒绝新房东的要求。下面手心律师小编为您详细介绍。

背景

张某自大学毕业后一直在一套50多平米的酒店式公寓中租住。去年8月,张某与原房东续签了一份为期2年的租赁合同,约定了每年提前一年支付房租。由于张某租住时间较长,月租金低于周边均价。上个月,原房东将该房产出售给了张女士,张女士成为了张某的新房东。最近,张女士找到张某,表示要求其在今年8月底前预付明年的房租,并要求每月额外支付500元房租,否则要求张某寻找其他住房。张某想知道,他能否拒绝张女士的要求,以及他与原房东的租赁合同是否对张女士有效。

律师解答

根据我国《合同法》第二百二十九条,租赁物所有权在租赁期间发生变动,不影响租赁合同的效力。因此,张某有权拒绝张女士的要求,并按照与原房东的租赁合同约定的房租和租赁期限继续履行合同,直至合同期满。

在租赁关系存续期间,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在,并要求承租人返还租赁物。因此,张女士作为房产的新房主,应继续遵守与原房东之间的租赁合同约定。

然而,一旦张某与原房东的租赁合同到期,他只能与张女士就租金等问题进行协商。如果双方无法达成一致意见,张女士可以选择不再将房产租给张某。

此外,在房屋租赁合同履行期间,如果房东违约,租户有权要求房东继续履行合同并承担违约责任,或解除租赁合同并要求赔偿损失。根据《合同法》第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

根据《合同法》第一百一十条,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有一定情形除外,如法律上或事实上不能履行、债务的标的不适合强制履行或履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行。

如果租赁物的质量不符合约定,应根据当事人的约定承担违约责任。如果没有约定或约定不明确,根据《合同法》第六十一条的规定,受损害方可以根据标的的性质和损失的大小,合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。

根据《合同法》第一百一十二条,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,在履行义务或采取补救措施后,对方如有其他损失,应赔偿损失。

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