什么是模拟拆迁

模拟拆迁是指政府在旧城改造过程中，在确定拆迁区块之前，通过了解居民的意愿来进行的一种行为。如果绝大多数居民表示愿意拆迁，当地居民会通过居委会联名向政府递交改造申请。政府会将此地块作为拆迁地块，并对原有旧房进行预评估，明确告知居民拟安置房屋地块的价值、位置、面积和社区情况。居民根据这些信息决定是否拆迁，如果签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%，政府才会发布正式的征收公告。如果在一定期限内，政府未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。

模拟拆迁的特点

1. 在国有土地上的棚户区改造中尝试

模拟拆迁主要是在国有土地上的棚户区改造中进行的一种尝试。

2. 具有生效条件和退出机制

模拟拆迁在同意改造户数未达到改造范围内总户数90%至100%的情况下，房屋征收部门应当终止模拟搬迁。

3. 在征收决定作出之前，已经开始进行征收要件工作

模拟拆迁将作为房屋征收的重要环节，即在征收决定作出之前，已经开始进行征收要件工作，这与法律上规定的程序有所不同。

4. 征收主体依法作出征收决定

在模拟拆迁中，只有当全部的模拟程序达到征收要件时，征收主体才会依法作出征收决定。

被拆迁人要注意模拟拆迁中的陷阱

1. 模拟拆迁过程不透明

模拟拆迁过程中，百姓的意愿并不会对所有人进行公示，因此一些居民可能会在不明了情况的情况下签署补偿协议。在没有签字的人越来越少的情况下，其他人可能会感到紧迫，匆忙签字。因此，签字的意愿很大程度上取决于当地有关部门的意愿。

2. 签字主体可能不具备适格资格

模拟拆迁中，签字的主体往往是投资方而不是行政部门。因此，在后期实质拆迁阶段，这些协议往往被视为民事协议，可能缺乏相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，被拆迁户可能会陷入被动境地。

3. 模拟拆迁可能已经开始实际强制拆除

在实践中，模拟拆迁过程中可能已经开始实际强制拆除，只要签署了模拟协议，就等同于实际征收。因此，所谓的模拟搬迁和征收的有机结合实际上是一句空话。

4. 模拟拆迁协议与征收决定可能存在差异

在实践中，征收部门或确定的项目主体出于利益考虑，可能不会真正告知被拆迁户所签订的协议是模拟的。往往协议签订后，正式的征收决定可能会被推迟，导致征收评估结果与初次评估结果有重大差异。被征收人可能无法接受按照初次评估结果作为补偿条件，从而引发矛盾。