政府进行模拟拆迁的合法性

模拟拆迁是拆迁的一种方式，只有在政府按照合法程序进行模拟拆迁时，才属于合法行为。被拆迁人在签订预先补偿协议时需要注意以下问题。

相关法律规定

《关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见(试行)》

实施主体

五城区政府及高新区管委会确定所属国有企业或事业单位作为项目业主具体实施。

工作程序

(一)发布模拟拆迁公告

在启动模拟拆迁之前，区房管部门会发布模拟拆迁公告，公布模拟拆迁项目业主、实施期限、拆迁范围、启动条件、工作步骤及相关规定等事项。

(二)调查住户拆迁意愿

项目业主会在当地街道办事处和社区的配合下进行民意调查工作。房屋所有权人或直管公房承租人会自愿填写《模拟拆迁征求意见表》，表达他们对模拟拆迁的意见和愿望。

(三)公示民意调查结果

民意调查结束后，项目业主应在五日内将调查结果和明细在现场公示。如果房屋所有权人或直管公房承租人对结果有异议，应在公示之日起三日内以书面方式向项目业主提出。

(四)实施房屋价格预评估

同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，由当地街道办事处组织推选住户代表，参加区房管部门召开的房屋拆迁估价专题会。会上从城市房屋拆迁估价机构备选库中抽签确定估价机构，对拟拆迁房屋和安置房屋进行预评估。

(五)公布模拟拆迁安置方案

项目业主根据预评估报告及住户意见，参照城市房屋拆迁法规政策规定制订的模拟拆迁安置方案，应经区房管部门审查同意并报市房屋拆迁管理部门备案后在现场公布。

(六)签订模拟拆迁协议

项目业主与房屋所有权人签订模拟拆迁协议。

(七)办理拆迁许可手续

签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，项目业主除特殊原因必须终止模拟拆迁外，应当依法申请办理房屋拆迁许可证，将模拟拆迁依法纳入城市房屋拆迁项目统一监管。

关于拆迁房屋承租人的补偿

1、搬迁费，又称搬迁补助费

根据《拆迁条例》第三十一条第一款规定，拆迁人应当向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费。如果被拆迁人与承租人对该费用有约定，按约定办理；如果没有约定，则发给房屋承租人。

2、提前搬迁奖

根据北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前提前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。搬迁奖励费的支付按照搬迁费的支付原则办理。

3、临时安置补助费(过渡费)

根据《拆迁条例》第三十一条第二款规定，在过渡期限内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。如果拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。因此，承租人自行安排住处时应获得相应的临时安置补助费。

4、停产停业损失

根据《拆迁条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。因此，如果拆迁导致承租人停产、停业，承租人有权要求获得相应的补偿。

5、添置物品的补偿

根据《合同法》第二百二十三条第一款的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人改善或增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施。如果承租人与被拆迁人就此项改善或增设物品有约定，按约定处理；如果没有特别约定或约定不明确，此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。