国有土地上房屋征收与补偿条例

拆迁补偿范围

一、房产、建筑物及土地的补偿

1、房产、建筑物的补偿

在企业拆迁中，房产和建筑物的补偿范围包括工业厂房、仓库、住宅和办公房等经营性用房。具体的补偿面积按照相关房产证明登记的建筑面积计算，对于没有办理房产证明和土地证明的情况，可以通过实际测量来确定。企业房屋及建筑物的价值评估应考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积和土地使用权等因素。此外，企业拆迁还涉及房产所有权问题，补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人，则只能对承租人在租赁期间自建的地上物进行补偿。

2、土地的补偿

在企业拆迁时，土地的补偿问题涉及土地的性质，对于国有土地上企业的拆迁土地补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确规定。在各地方的拆迁中，土地的补偿往往与房屋、建筑物的补偿计算在一起，导致补偿计算不明晰、不透明，使得权利人无法获得合理补偿。集体土地上企业的拆迁一般按照评估价格进行补偿。如果企业是承租人，则涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。

二、设备、设施的补偿

1、不可移动设备的损失补偿

对于不可移动设备的补偿，应按照设备使用年限进行折旧或根据市场价格进行重置计算，并对所有权人进行补偿。

2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿

具体的补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额进行计算，包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。设备供应商应提供报价和证明文件。

三、停产、停业损失

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，对于因征收房屋造成的停产、停业损失，补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿在不同地区可能存在差异，但在相同地域的情况下，停产停业损失的范围和计算方法是律师可以争取的重要补偿内容。

停产停业损失补偿包括实际损失补偿和预期利润损失补偿。实际损失补偿主要包括原材料、半成品等物品的损失，以及订单违约损失补偿。订单损失应提供正式法律文件证明，判决书形式的解约损失证明效力最高，被拆迁企业不能随意与客户约定中止订单的赔偿协议，否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年情况，企业可预期的利润。被拆迁企业应提供投资数额和近几年平均合理利润的证明，以证明合理的投资收益回报，结合剩余经营期限，计算预期利润损失。

四、人员遣散安置等补偿费用

针对员工的补偿，法律没有具体规定，一些地方制定了相应规定，但也有地方没有具体规定。律师可以争取的内容包括企业搬迁时支付停工期间的工资和社保费，对于停止经营的企业，需要根据《劳动合同法》的相关规定支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

五、搬迁奖励费用及其他费用

在拆迁过程中，拆迁人常常通过速迁奖励来鼓励被拆迁人和承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，促使被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用的金额由拆迁人根据实际情况确定，也可以通过拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间的协商确定。其他损失包括实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费用，以及广告投入尚未回收成本的损失。