融资的概念及其运作方法

商业地产融资和资本运作的重要性

一、项目建设期的私募融资

商业地产项目在建设期和运营期有不同的资金需求，建设期主要采用私募融资方式，而运营期则主要依靠资本运作。建设期的主要目标是解决项目启动资金不足的问题。如果项目启动资金未达到总投资的30%，就必须通过融资来弥补资金缺口。在选择融资对象时，可以考虑国际大型商业地产开发商、运营商、国内一流房地产开发商、大型零售商和战略投资商等。确定融资目标时，必须对自身资金情况进行充分评估，结合实际情况确定可行的融资方案，并设定合理的股权结构。

二、项目运营期的资本运作

私募融资只是商业地产短期融资计划的一部分，为了实现可持续性发展，必须进行资本运作。大中型商业地产项目的特点是投资规模大、回收期长、现金流量大等。因此，商业地产项目必须依靠资本市场来实现生存和发展。在项目运作初期，大型商业地产项目应在私募融资之前就完成资本市场所需的内部平台搭建。内部平台的搭建意味着商业地产项目公司与某一上市公司合作发起项目或由境外企业控股项目公司以实现海外上市。同时，必须考虑国内和国外资本市场的可行性。由于国内目前尚未有效实现房地产证券化，国内资本市场存在一定的局限性。而国外资本市场已经完全实现了房地产证券化，因此在国际化平台的搭建方面具备切实可行性。