如何实现商品房双倍赔偿

最高人民法院首次承认商品房双倍赔偿的可能性

最高人民法院在最新的司法解释中首次承认了商品房双倍赔偿的可能性，这标志着一个重要的突破。虽然最高人民法院没有直接明确确认《消费者权益保护法》第49条双倍赔偿的规定，而是通过变通办法默许了该制度的存在。与最高人民法院以往的审理倾向相比，这是一个巨大的进步。毕竟，在实践中，商品房双倍赔偿已经具备了可操作的空间。

商品房双倍赔偿的难以实现

在此之前，尽管社会各界对双倍赔偿的呼声很高，但在实际操作过程中，全国各地法院只有一例最终生效的双倍赔偿判决。法院在审理商品房买卖纠纷案件时，也存在一些顾虑。一方面，商品房的开发、建设和销售是一个相当复杂的过程，开发商不仅要对购房者负责，还要与勘察设计单位、建筑施工单位、原材料供应商、销售代理公司、物业管理公司等各个环节进行业务往来。在这个过程中，开发商要承担来自各方的合同履行风险，并且要为第三方的践约行为向购房者承担违约责任。因此，即使开发商诚信地规范经营，有时仍然难以避免对合同某些条款的违反。让开发商对购房者进行双倍赔偿，让开发商承担所有违约引起的严重后果，可能不公平。另一方面，我国房地产业的发展历史较短，发展不平衡，市场运作不规范，相关法律法规也不完善。考虑到这些情况，最高人民法院在处理房地产开发企业的判决时，原则上不适用《消费者权益保护法》关于商品双倍赔偿的规定。

然而，面对越来越多的房地产纠纷和购房者权益被侵害的实际问题，加强对房地产开发企业的法律约束，加大对购房者权益的保护力度已经迫在眉睫。在这一背景下，最高人民法院在制定新的司法解释时，考虑到商品房作为一种价值较大的特殊商品，简单地适用《消费者权益保护法》关于双倍赔偿的规定会对房地产开发企业进行惩罚性赔偿，增加其责任和风险，不利于房地产市场的有序发展。因此，在原有基础上适当加大规范力度，对开发商明显存在主观过错、对购房者进行恶意欺诈等严重违约行为，予以直至双倍赔偿的处罚。

赔偿额度的限定和规定的不完善

新的司法解释在第八条和第九条中规定了开发商违约的一些情形，规定购房者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这意味着赔偿最多只能是双倍赔偿，对《消费者权益保护法》的保护力度有所减弱。同时，赔偿数额的规定使用了“不超过已付购房款的一倍”这样的限定词，这对赔偿额度进行了限制。然而，同样的纠纷，由于购房者采用不同的付款方式和银行放贷的快慢，可能会得到不同的赔偿数额，这样的规定可能不十分合理。此外，在实践中，法律法规和司法解释对“已付购房款”没有明确的说明和界定，未能解决按揭付款和折抵房价款的计算问题。在存在打折优惠的情况下，如何确定房屋的销售价格也没有明确规定。因此，虽然新的司法解释放宽了赔偿额度，一定程度上有利于加强对购房者的保护，但仍然是有限和不完善的。在实践中，能够获得双倍赔偿的购房者仍然是少数，并且需要承担相应的举证责任。

总的来说，房地产开发企业通常具有较大的资金实力，面对普通的房地产诉讼，开发商在诉讼成本上的承受能力远远超过普通购房者。即使开发商诉讼失败，向个别购房者承担双倍赔偿责任也并不困难。此外，考虑到我国现阶段的法制环境，开发商在左右法官审判结果方面通常更具优势。在商品房买卖纠纷发生后，作为平等民事主体的合同双方在财力资源、人际关系、谈判的主动权等方面并不完全对等。即使最高人民法院完全支持商品房双倍赔偿制度，普通购房者要在双倍赔偿诉讼中获胜仍然面临许多实际困难。