房屋建筑质量纠纷及无效合同的处理

房屋建筑质量纠纷的特点

近年来，房屋建筑质量纠纷呈上升趋势。在处理这类纠纷时，需要明确房屋质量问题对合同效力的影响。一般来说，房屋质量问题会影响合同的履行或解除，但并不会影响合同的有效性。出售方有义务保证交付的房屋质量，而买受方通常没有能力和责任审查房屋质量。因此，法律更加重视保护买受方的利益。

房屋质量问题导致合同无效的情况

然而，也不能排除出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的情况，从而侵害买受方的利益，导致合同无效。当然，所谓房屋质量上的瑕疵应在合理范围内解释。如果瑕疵在合理范围内，法律允许采取补救措施，这并不会导致合同的无效。

无效合同的处理

法律对无效合同的规定

根据《经济合同法》第7条第2款的规定，无效的经济合同自订立时起即没有法律约束力。根据《合同法》第56条和第58条的规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。无效的房地产开发经营合同也适用这些规定。根据以上规定，处理无效合同主要包括返还财产或折价赔偿以及赔偿损失。对于非过错方，不需要承担法律后果。

处理无效合同的原则

在处理房地产开发经营的无效合同时，应遵循公平原则和避免累讼原则。

公平原则：

根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在处理无效合同时，也应贯彻这一原则。例如，对于因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效的情况，按规定，承租方应将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方应赔偿承租方的损失。然而，对于没有过错的承租方来说，虽然他们没有过错，但确实使用了出租方的房屋，属于实际受益人，出租方也遭受了没有实际使用房屋的损失。因此，在类似情况下，应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，以实现公平合理的处理方式（租金的确定可通过估价部门进行评估）。对于由建筑质量引起的纠纷，也存在类似情况。在确认合同无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益。因此，可以参照租赁的确认方式，给予合理的使用补偿。

避免累讼原则：

房地产开发经营案件往往涉及多种法律关系。对于一种法律关系的无效认定，通常会影响其他法律关系。因此，在处理无效合同时，可以尽可能全面协调，减少诉讼程序。例如，在确权案件中，同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系。如果买卖关系有效，抵押关系无效，无需返还房屋或赔偿损失的情况下，应责令有关当事人终止他项权利登记备案，以确保买卖关系的确认。