了解集体土地入市交易规则的重要性

集体土地入市的供方市场主体

在一级市场上，集体土地入市的供方市场主体是集体经济组织的村民大会或村民代表大会。对于土地股份合作社来说，供方市场主体是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是股东们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免出现少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地的情况。

二级市场的市场主体

二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人。他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，也不能将承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。

产权交易方式

集体土地入市的产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式。这包括租赁（即年租）、出让（即批租）、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营等方式。具体采取哪种方式取决于交易双方的意愿和需求。例如，需方希望进行长期投资的，可以选择批租方式；供方希望获得长期稳定收益的，可以选择出租方式；若需方有多个竞争者，可以采用拍卖方式；对于公共设施用地，可以通过招标或挂牌方式进行交易。交易方式应根据双方一致的意愿确定，不必局限于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为采取作价入股或合伙联营方式，集体土地所有人和使用人将成为股东或合伙人，必须参与企业经营并承担经营风险。一旦经营失败，将面临无法收回投资的风险。因此，农民集体一般更愿意选择租赁方式，而不愿意作价入股。政府不应强制规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。

集体土地入市的监管

集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员的职责包括：汇集土地供方和需方的信息，审查供方和需方信息的合法性（包括集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否具有合法的产权，土地用途是否符合土地用途分区的用途管制规则），并规定交易规则并提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请或政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。建设用地与耕地配置的均衡点应由市场来决定，而不是由政府来定。市场交易的租金和地价不应由市场管理人员规定，而可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来决定。