拆迁谈判前的准备工作有哪些？

拆迁谈判前的准备工作

1、学习相关法律法规，了解基本拆迁常识

在征地拆迁案件中，被拆迁人通常是普通老百姓，对法律了解甚少。因此，了解基本的拆迁常识和相关法律法规非常重要。这样可以了解自己的法定权利，判断自身合法权益是否受到侵犯，并在拆迁维权中掌握谈判的主动权，运用法律武器进行维权。

2、提前准备财产清单，预估财产价值

(1)纯农村住宅、承包地、商业用房

农村住宅补偿包括房屋重建成本补偿、宅基地、附属设施、装饰装修费、搬迁费和过渡安置费等。

承包地补偿根据土地的年产值计算，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。前两项补偿一般根据前三年平均年产值的10倍至30倍计算；地上附着物和青苗包括房屋、树木、蔬菜、农作物、防盗网、大棚等，补偿金额至少为重置成本价和征收时的市场价。

农村商铺在拥有合法用地、建房审批手续和合法经营证件的前提下，除上述补偿项目外，还可主张停业损失费。

(2)房屋所在地已划入城市规划区的农村自建房、城中村、城市房屋

可以参考周边相同地段类似房地产的市场价和自家房屋实际居住面积预估，此外空地院落面积也是有补偿的，需要由专业评估机构评估确定。

3、妥善保管拆迁文件

在征收过程中，会收到很多法律文件，如预征公告、拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及催告书、强制执行决定书等。要妥善保管这些文件。

4、了解预征公告的基本内容

(1)界定拆迁性质

拆迁有两种性质：政府征收和商业征收。政府征收是指市县级政府主导的强制性公益拆迁，此时不能拒绝，只能争取满意的补偿和妥善安置。商业征收是指基于商业利益的自愿拆迁，此时可以拒绝搬迁。

(2)明确征收主体

要清楚征收决定的主体、具体实施主体以及各种拆迁文件和行政行为的实施主体。

(3)了解征收项目

通过拆迁方要进行的项目建设来判定此次拆迁的性质。

(4)确定征收范围

先确定此次拆迁的四至范围，核实自家房屋所在地是否被划入拆迁红线范围内或是否涉及自家房屋。

5、及时联系专业拆迁律师，获得法律支持

拆迁机构在取得政府批复的拆迁文件后，必须与被拆迁户进行谈判，确定拆迁赔偿和安置事宜。但需要注意的是，如果是行政机关决定强制拆迁或者人民法院判决强制拆迁，则不需要与被拆迁户进行协商。为了获得法律支持和保障，及时联系专业拆迁律师是必要的。