住宅用作经营是否涉及住改非法行为

住宅用作经营的法律认定

根据法律规定，将住宅改变为非住宅用途并进行经营的行为，并非简单地取得营业执照即可。除了需要营业执照外，还必须取得规划管理部门的同意变更依据。否则，该房屋仍然按照住宅进行认定。房屋的用途以房屋所有权证书上标明的为准。若所有权证书未标明用途，则以产权档案中的记录为准。如果产权档案中也没有记录用途，则需考虑实际使用情况是否经过规划管理部门的审批同意。

“住改非”房屋的征收补偿认定

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街地理位置优势，将自己的住宅改变为商铺进行经营的行为。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条的规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的情况，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。同时，根据住建部公布的《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定，对于被征收房屋或类似房地产有经济收益的情况，应采用收益法进行评估。

本案法院认定以营业年限为界定因素，并将两部分补偿数额合计计算，既合理又合法，切实保护了原告的合法权益，避免了侵害。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，经营用房比住宅用房需要额外补偿因征收房屋造成的停产停业损失。此外，根据第十九条第一款的规定，对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。一般来说，经营性用房的单价相对较高，因此拆迁补偿价格评估的准确与否直接影响到拆迁当事人的利益。

“住改非”的法律界定

通俗地说，“住改非”并不是法律上的专业术语，而是大家对将住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法。例如，将房屋改建成超市、饭店等。然而，仅仅将房屋改为营业场所并不意味着就属于“住改非”，关键在于是否取得了营业执照。