安置房与商品房的区别解析

安置房的法律概念

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

安置房分类

根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：

一类：配套商品房或中低价商品房

这类安置房是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，例如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。根据规定，被安置人获得这种配套商品房后，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类：中低价位商品房

这类安置房是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（相对于市场价而言）。与配套商品房不同的是，这类安置房没有时间限制，可以进行上市交易。

安置房与商品房的区别

区别一：质量差异

安置房往往建设利润被限制，建筑商为增加利润往往会偷工减料。加上监管不力，导致安置房的质量普遍较差。虽然也有质量较好的安置房，但数量有限。

区别二：产权不完全

许多安置房不具备完全产权，即虽然具有房屋所有权，但不一定具有完全的土地使用权。许多安置房的土地性质是划拨土地，没有缴纳出让金。相比之下，商品房具有完全产权，即完全的房屋所有权和土地使用权，土地性质是出让，需要缴纳土地出让金。因此，在安置房再次交易时，可能需要补缴土地出让金。

区别三：交易时间受限

很多安置房存在交易时间限制，规定在几年内不得上市转售。而商品房没有这样的规定，只要购买的现房已经办理过登记，就可以上市交易。但是，法律上不允许转售商品期房。

区别四：产权登记决定是否可以交易

拆迁安置房屋的土地是划拨的，与正常商品房（通过出让方式取得土地的商品房）有所不同。但如果拆迁安置房进行了产权登记并取得房屋所有权证，就可以进行上市交易。因此，是否能够交易取决于开发商是否对安置房进行产权登记。

区别五：使用用途受限

安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。因此，与一般的商品房交易有很大的不同。

区别六：权利不全面

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权，包括占有、使用、收益、处分。买受人可以依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。这是因为买受人取得了该房屋所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。相比之下，安置房的买受人享有的权利较为有限。