购房人务必了解的小产权房类型详解
点击数：5 更新时间：2024-04-29
一、应不应该购买小产权房?
购买小产权房的原因主要有三点：
一些人因为没有购房资格，无法购买普通商品房，因此转向购买小产权房。
小产权房的价格相对较低，比普通商品房便宜得多。
购买小产权房的人希望将来能够获得拆迁赔偿。
二、小产权房的类型
这种小产权房是在农民集体土地上违法建设的，使用了集体用地，用于商品住宅开发。
这种小产权房是在政府划拨或出让的土地上建设的，但不按规划功能开发或使用，并且限制销售。
军产房是在军队享有使用权的土地上建设的，后来卖给军人以外的地方居民。
一些二手房在未办理征地手续和缴纳土地出让金的情况下进行交易，这类房屋的买卖合同被视为无效。
三、小产权房的特点
小产权房建设在集体土地上，地理位置相对偏远，土地价值较低。而且无需缴纳国有土地出让金和相关税费，建设成本极低。
小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发的，国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。小产权房买卖合同属于无效合同，不受《民法典》保护。
小产权房建设在农村集体土地上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是集体组织成员的专有权利，不能出让、转让。目前将农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面可能存在问题。购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面受到较大限制，相关权益难以得到保障。
根据我国《土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民只享有使用权，将房屋卖给本村以外人员的行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理合法手续。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
刘某的父母在农村拥有两套小产权房，刘某决定将房屋出售。然而，村委会阻挠了他的出售行为，表示刘某已不是该村村民，没有权利出售房屋。
根据相关条例，刘某作为父母的法定继承人拥有该房屋的继承权。然而，由于刘某没有该村的集体户口，他无法办理房屋过户手续，建议他将房屋出让给该村的其他村集体成员。
赵某与钱某签订了房屋买卖合同，将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。然而，一个月后，赵某反悔了，准备收回房子并返还购房款。钱某将此事告至法院，要求赵某继续履行合同。
根据法律法规，集体土地上建设的房屋不允许向本集体经济组织以外的成员销售。小产权房不具有房屋的所有、转让、处分等权利，无法办理产权过户手续。法院认定双方签订的买卖合同无效，要求赵某返还购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。
综上所述，购买小产权房存在较大的法律风险，购房者应慎重对待。对于集体经济组织内成员间的转让，也应引起警惕，以避免因拆迁或其他情况导致经济损失。