被征收人应了解的基础知识

一. 被征收人的性质

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人是指被征收房屋所有权人。然而，由于社会关系复杂，各地情况不同，被征收人的性质也存在差异。一般来说，被征收人包括房屋产权人和房屋承租人。房屋产权人即房屋所有权人，不需要过多解释。房屋承租人包括公房承租人和房屋使用(承租)人。公房指的是特殊体制下遗留的住房。未经过房改的公房归国家或单位所有，承租人只拥有部分产权或仅有使用权。尽管承租人没有房屋产权，但由于长期居住在该房屋，甚至该房屋可能是其唯一住房，因此承租人的住房保障权利或住房福利不应因拆迁而受损。因此，对于承租人及其共同居住人，应进行相应的补偿和安置。另一种房屋使用(承租)人是指凭租赁合同实际占用房屋的单位或个人。在房屋征收时，如果租赁合同对征收拆迁有约定，按照合同约定履行，即"有约定的约定优先"。征收房屋导致租赁合同无法履行所造成的损失（如停产停业损失）需要征收方进行补偿。因此，被征收人的身份决定了其享有的补偿权利。一般来说，房屋产权人和公房承租人的权利较为全面，享有征收各阶段法律赋予的权利，包括行政复议和行政诉讼的权利。在面临征收时，明确自己的身份是获得相应补偿的前提。

二. 确认土地、房屋的合法性

"合法的公平补偿，违法的不予补偿，半合法模棱两可的适当补偿"是征收项目通用的做法，也符合实际征收中的复杂情况。合法性主要取决于是否具备相关证件或手续，如土地承包经营权证、房屋产权证、宅基地使用权证以及各类建房审批手续、规划许可证等。如果没有任何证件或手续，很可能被认定为违建而不予补偿。然而，也要考虑到是否由于历史遗留问题或相关工作人员的疏漏导致无证无手续的情况。因此，在征收项目启动前，还未办理证件的被征收人应尽快补办。被征收人不应该理所当然地认为没有争议的土地和房屋就是合法属于自己的。"想当然的理由"在面对实际征收时并不能作为证据，必须得到征收方的认可才能获得补偿。如果被征收人对此不清楚，应及时咨询律师。

三. 确定补偿金额，关注土地和房屋面积

征地拆迁需要对被征收人的土地、房屋及其附属设施进行调查登记，以确定准确的补偿项目和面积。因此，调查登记对被征收人来说至关重要。如果被征收人对补偿面积有异议，应尽量在调查阶段或调查结果公示期内提出，要求征收方重新实际测量。否则，一旦相关数据确定下来，想要改变就很困难了。对于城市已经登记的房屋而言，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准。如果房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致，除非有证据证明房地产登记簿确有错误，否则以房地产登记簿为准。补偿金额取决于面积大小，每平米的差异可能导致上万的补偿差价。因此，被征收人应严格审查面积，并积极审查征收补偿方案中对不同性质面积（如公摊面积）或相关换算系数的认定，争取获得合理的补偿。这三点是被征收人获得合理补偿的基本要点。掌握这些要点，被征收人在征收过程中将不那么焦虑，也不容易被征收方所欺骗。虽然理解和熟悉征收法律知识有一定难度，但被征收人可以逐步了解其中的门道。同时，及时咨询专业拆迁律师也是一个明智的选择。