建工程抵押对买房人的影响究竟如何?
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建工程抵押对买房人的影响究竟如何?

点击数:47 更新时间:2024-05-27

 
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导读:在建工程抵押对买房人有影响,因为这类型的房屋上是设定抵押权的,所以在这种情况之下,如果是后发生一些经济方面的纠纷,那么必然会产生一定的风险纠纷,而且不利于房地产市场的健康发展。

在建工程抵押对买房人的影响

在建工程抵押对买房人的影响主要体现在以下几个方面。首先,在建工程中抵押的一部分属于房地产开发企业正在建设的商品房,这种抵押容易损害抵押权人和购房者的合法权益,对房地产市场的健康发展不利,也增加了权属登记机关的工作风险。尽管购买已抵押的房产仍然能够保证产权,但购买在建工程抵押房对购房者来说风险较大。

购买在建工程抵押房的风险

1. 房产产权存在风险

由于许多开发商资金紧张,他们往往选择将土地和在建商品房抵押给银行,甚至将已售房屋作为在建工程抵押给银行。如果开发商无法及时偿还贷款,银行将无法解除房屋抵押。这意味着,尽管购房者已向开发商支付购房款,但在法律意义上并不拥有该房屋的所有权,甚至无法实际占有该房屋。简而言之,被抵押的房屋实际上是开发商将尚未建成的房屋作为抵押物,以获取资金并进行抵押登记。如果房屋在抵押后被开发商再次销售,除非解除抵押或获得抵押银行同意,产权部门将无法为购房者办理产权登记。

2. 无法解除抵押的开放式风险

购买了在建工程抵押的房屋,对购房者来说存在很大风险。在这种一房二卖的关系中,普通购房者只是债权人,无法抗衡抵押银行的优先受偿权。根据我国法律,抵押权人享有优先受偿权,如果开发商无法按时偿还贷款,抵押权人要求实现抵押权时,购房者只有两个选择:放弃房产所有权,仅主张已支付的房款和损失债权;或者再次支付款项,先解除银行的抵押,然后主张已支付的解除抵押款项的债权。

3. 购房贷款受限制

开发商将房产抵押给银行,银行允许开发商销售,但可能要求购房者必须向该银行申请按揭贷款,这相当于抵押主体从开发商转移到购房者。购买了在建工程抵押的房屋后,签订贷款合同时,如果房屋无法及时解押,可能会影响贷款的放款时间。因此,购房者可能会遇到这样的情况:与他人同时在同一家银行签订贷款合同,没有不良信用记录,但为什么自己的贷款迟迟未能办理?在这种情况下,购房者应该注意查看所购房屋的销售状态。如果房屋仍处于在建工程抵押状态,购房者应敦促开发商及时解押,以便继续办理贷款手续。

降低购买在建工程抵押房的风险

法律并未禁止抵押人合法转让抵押物。购买在建工程抵押房时,购房者应注意以下几点以降低风险。首先,开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件:通知抵押权人并获得其同意,并如实告知买受人。购房者在签订购房合同时,除了注意填写“土地或房屋已被抵押”等“权利瑕疵”条款外,最好在补充协议中与开发商约定适用于“违约赔偿”条款,将“开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。此外,签订合同后,购房者应敦促开发商将购房合同提交房产主管部门备案,以尽量降低购房风险。如果发生纠纷,购房者应及时收集相关证据材料并向消费者协会、有关行政主管部门投诉,或申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

在现实生活中,房地产开发企业经常因资金紧张而选择利用在建工程进行抵押。因此,购买已经存在抵押的房屋时,需要慎重考虑相关风险。

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