建工程抵押对买房人的影响究竟如何？
点击数：25 更新时间：2024-05-27
在建工程抵押对买房人的影响主要体现在以下几个方面。首先，在建工程中抵押的一部分属于房地产开发企业正在建设的商品房，这种抵押容易损害抵押权人和购房者的合法权益，对房地产市场的健康发展不利，也增加了权属登记机关的工作风险。尽管购买已抵押的房产仍然能够保证产权，但购买在建工程抵押房对购房者来说风险较大。
由于许多开发商资金紧张，他们往往选择将土地和在建商品房抵押给银行，甚至将已售房屋作为在建工程抵押给银行。如果开发商无法及时偿还贷款，银行将无法解除房屋抵押。这意味着，尽管购房者已向开发商支付购房款，但在法律意义上并不拥有该房屋的所有权，甚至无法实际占有该房屋。简而言之，被抵押的房屋实际上是开发商将尚未建成的房屋作为抵押物，以获取资金并进行抵押登记。如果房屋在抵押后被开发商再次销售，除非解除抵押或获得抵押银行同意，产权部门将无法为购房者办理产权登记。
购买了在建工程抵押的房屋，对购房者来说存在很大风险。在这种一房二卖的关系中，普通购房者只是债权人，无法抗衡抵押银行的优先受偿权。根据我国法律，抵押权人享有优先受偿权，如果开发商无法按时偿还贷款，抵押权人要求实现抵押权时，购房者只有两个选择：放弃房产所有权，仅主张已支付的房款和损失债权；或者再次支付款项，先解除银行的抵押，然后主张已支付的解除抵押款项的债权。
开发商将房产抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能要求购房者必须向该银行申请按揭贷款，这相当于抵押主体从开发商转移到购房者。购买了在建工程抵押的房屋后，签订贷款合同时，如果房屋无法及时解押，可能会影响贷款的放款时间。因此，购房者可能会遇到这样的情况：与他人同时在同一家银行签订贷款合同，没有不良信用记录，但为什么自己的贷款迟迟未能办理？在这种情况下，购房者应该注意查看所购房屋的销售状态。如果房屋仍处于在建工程抵押状态，购房者应敦促开发商及时解押，以便继续办理贷款手续。
法律并未禁止抵押人合法转让抵押物。购买在建工程抵押房时，购房者应注意以下几点以降低风险。首先，开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：通知抵押权人并获得其同意，并如实告知买受人。购房者在签订购房合同时，除了注意填写“土地或房屋已被抵押”等“权利瑕疵”条款外，最好在补充协议中与开发商约定适用于“违约赔偿”条款，将“开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。此外，签订合同后，购房者应敦促开发商将购房合同提交房产主管部门备案，以尽量降低购房风险。如果发生纠纷，购房者应及时收集相关证据材料并向消费者协会、有关行政主管部门投诉，或申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
在现实生活中，房地产开发企业经常因资金紧张而选择利用在建工程进行抵押。因此，购买已经存在抵押的房屋时，需要慎重考虑相关风险。