深入解析房地产在建工程抵押的规定

房地产在建工程抵押规定的解释

房地产在建工程抵押规定是指可以将在建工程作为抵押物，并进行登记。然而，购房人必须注意，在建工程抵押中，一部分是房地产开发企业正在建设的商品房。这种抵押可能会损害抵押权人和购房者的合法权益，对房地产市场的健康发展不利，并增加了权属登记机关的风险。购买在建工程抵押房屋对购房者来说也存在较大风险。

一、购买在建工程抵押房屋的风险

1. 房屋产权存在风险

许多开发商由于资金紧张，选择将土地和在建商品房抵押给银行，甚至将已销售的房屋仍然作为在建工程抵押给银行。如果开发商无法及时偿还贷款，银行将无法解除抵押。也就是说，尽管购房者已向开发商支付了购房款，但在法律意义上并不一定拥有该房屋的所有权，甚至无法实际占有该房屋。一般来说，设置了在建工程抵押的房屋，意味着开发商将未建成的房屋作为抵押物向银行抵押，获得了资金并进行了抵押登记。如果在抵押后开发商再次出售房屋，除非解除抵押或得到抵押银行的同意，产权部门无法为购房人办理产权手续。

2. 无法解除抵押的开放式风险

购买了在建工程抵押的房屋，对购房者来说存在很大风险。在这种一房二卖的关系中，普通购房者只是债权人，无法与抵押银行的优先受偿权进行抗衡。根据我国法律，抵押权人享有优先受偿权。如果开发商未能按时还款，抵押权人要求实现抵押权时，购房者面临两个选择：放弃房屋产权，仅主张已支付的房款和损失债权；或者再次支付款项，先解除银行的抵押，然后主张解除抵押关系时支付的债权。

3. 购房贷款受限制

开发商将房屋抵押给银行后，银行允许开发商销售，但可能规定购买这些房屋的客户必须向该银行申请按揭贷款，这意味着抵押主体从开发商转移到购房者身上。购买了在建工程抵押的房屋后，签订贷款合同后，如果房屋不能及时解押，也会影响贷款的发放时间。因此，购房者可能会遇到这样的情况：与他人同时在同一家银行签订贷款合同，没有不良信用记录，别人的贷款已经批准，为什么自己的贷款迟迟未能批准？在这种情况下，购房者应该留意自己购买的房屋销售状态。如果房屋处于在建工程抵押状态，应催促开发商及时办理解押手续，以便继续办理贷款手续。

二、降低购买在建工程抵押房屋的风险

法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房屋必须满足两个条件：一是通知抵押权人并获得其同意；二是如实告知买受人。如果确实购买了被在建工程抵押的商品房，在签订购房合同时，除了要注意合同中的“权利瑕疵”条款是否如实填写“土地或房屋已被抵押”，最好在补充协议中与开发商约定好“违约赔偿”条款，并将“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。此外，签订合同后，消费者应敦促开发商将购房合同备案到房产主管部门，以尽量降低购房风险。如果发生纠纷，消费者应及时收集相关证据材料向消费者协会或有关行政主管部门投诉，或申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

在当代社会中，房地产开发商常常因为资金问题将在建工程抵押给他人以获取资金。然而，需要提醒大家的是，在利用在建房屋进行抵押后，具有抵押权的房屋是不能出售的，否则会存在风险。