房产抵押：了解二次抵押的可行性和法律要求

房产抵押的二次抵押条件

房产抵押可以进行二次抵押，但需满足以下条件：

1. 已办理房产证

房产必须已经办理了房产证。

2. 剩余价值超过前期抵押贷款金额

房产的剩余价值必须超过之前抵押贷款的金额。

3. 二次抵押仅以剩余价值为抵押物价值

二次抵押只能以剩余价值作为抵押物的价值，银行贷款通常会打折扣。

4. 建议在同一家银行进行二次抵押

如果要进行二次抵押，最好选择在同一家银行进行操作。

不能抵押的房产

根据房地产抵押登记管理办法，以下房地产不能设定抵押：

1. 权属有争议的房地产

存在所有权争议的房地产。

2. 用于公共福利事业的房地产

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

3. 文物保护和重要纪念建筑

列入文物保护的建筑物和具有重要纪念意义的其他建筑物。

4. 已公告拆迁范围内的房地产

已依法公告列入拆迁范围的房地产。

5. 受限制的房地产

被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。

6. 其他法律禁止抵押的房地产

根据法律规定，其他房地产不得抵押。

对于设定了两个以上抵押权的同一房地产，抵押人应告知抵押权人已设定的抵押情况。抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。若抵押房地产的价值超过所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过余额部分。设定同一抵押权的两宗以上房地产视为同一抵押房地产，除非抵押当事人另有约定。

浮动抵押的特点和优势

浮动抵押是一种特殊的抵押方式，具有以下特点：

1. 适用范围

浮动抵押只适用于企业、个体工商户和农业生产经营者。

2. 抵押财产

浮动抵押只能针对动产，并限于抵押人现有和将有的生产设备、原材料、半成品和产品。

3. 抵押财产的确定

浮动抵押的动产是不断变化的，直到约定或法定事由发生时，抵押财产才确定。

4. 自由处分权

在抵押财产确定前，抵押人可以在日常生产经营中自由处分这些动产。

浮动抵押的优势在于扩大了可以作为担保的财产范围，同时兼顾了正常经营和融资的需要。此外，在实现抵押权时，接管人制度的存在可以保持企业的整体存在，避免被迫出卖或拍卖企业，充分发挥企业的价值。

然而，浮动抵押的劣势在于抵押人具有自由处分被抵押财产的权利，导致抵押标的的不稳定性，不利于担保权人实现其利益。

总之，在办理房产的二次抵押时，需要谨慎考虑并满足法律规定的条件，以避免风险。