建工程抵押的含义及相关解释

在建工程抵押的法律意义

在建工程抵押是指抵押人为了取得在建工程继续建造所需资金的贷款，在合法方式下将土地使用权以及在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还和履行担保的行为。

在建抵押的相关规定

我国《民法典》对在建工程抵押并未做出明确规定，但由于在建工程抵押在实践中较为常见且引发的纠纷较多，如果当事人按照法律程序办理了抵押物登记，人民法院可以认定该抵押行为有效。

此外，建设部制定的《城市房地产抵押管理办法》对在建项目抵押做出了明确规定，指出在建工程抵押是指抵押人为了取得在建工程继续建造所需资金的贷款，在合法方式下将土地使用权以及在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还和履行担保的行为。

在建抵押的条件

法律并未明确规定在建项目抵押的条件，但可以根据《城市房地产抵押管理办法》和其他法律法规的规定得出，满足以下几个条件：

1. 取得土地使用权证书

在建项目必须已经交付全部土地出让金，并取得国有土地使用权证书。根据《民法典》规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，并优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，因此不得进行抵押。

2. 取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

根据《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押合同应包括土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号，只有取得这三个证书，才能按要求填写相应编号。

3. 资金投入达到工程建设总投资的25%以上

按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。只有符合这个比例要求，开发商才能申请商品房预售，从而使在建项目具有可转让的属性，满足抵押的法定要求。

4. 在建项目和土地使用权同时抵押

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，如果以在建工程已完工部分抵押，土地使用权也必须同时抵押。这与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”的要求保持一致。

在实际生活中，使用在建工程进行抵押并获得银行贷款是比较常见的事情。需要注意的是，进行建工程抵押需要满足一定的条件，例如交付全部土地出让金并获得土地使用证。