房地产抵押权的法律规定及解释

一、房地产抵押权的法律规定

根据法律规定，房地产抵押权是指利用房屋作为抵押物来获取贷款的一种权利。根据房地产抵押管理办法，以下情况的房地产不得设定抵押：

1. 权属有争议的房地产

如果房地产的所有权存在争议，即存在不确定的权属关系，那么该房地产不得设定抵押。

2. 用于公共福利事业的房地产

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不能用作抵押物。

3. 文物保护建筑和有重要纪念意义的建筑

列入文物保护范围的建筑物以及其他具有重要纪念意义的建筑物不得设定抵押。

4. 已公告列入拆迁范围的房地产

已经依法公告列入拆迁范围的房地产不能被设定抵押。

5. 受限制的房地产

被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产不能作为抵押物。

6. 其他不得抵押的房地产

根据法律规定，还有其他一些房地产是不得被抵押的。

如果同一房地产设定了两个以上的抵押权，抵押人必须告知已经设定的抵押情况给抵押权人。同时，抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。如果抵押物的价值超过所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出余额部分。根据民法的规定，只要法律没有禁止，同一物上可以设立多重抵押权。然而，由于同一物上存在多个抵押权的情况，就会引发抵押权先后效力及相互关系的法律问题。

二、房产顺位抵押的注意事项

优先受偿权是抵押权人在抵押房屋上享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，如果抵押人无法履行债务导致抵押权需要实现，抵押房屋经过拍卖或变卖后所得的价款，将首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后续顺位的抵押权人依次受偿。这意味着，如果第一顺位抵押权人已经全额受偿后，后续顺位的抵押权人将无法实现抵押权，从而遭受经济损失。因此，决定抵押权人能否实现抵押权的关键在于优先受偿的顺位。

在拍卖或变卖抵押财产后所得的价款清偿时，遵循以下顺序：

1. 已登记的抵押权

已登记的抵押权按照登记的先后顺序清偿，如果登记时间相同，则按照债权比例清偿。

2. 已登记的抵押权优先于未登记的抵押权

已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿。

3. 未登记的抵押权

未登记的抵押权按照债权比例清偿。

根据上述规定，已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿，而在已登记的抵押权中，受偿顺序由登记时间决定。登记时间是指登记机构核准抵押登记并在登记簿上记录的时间。

在现实生活中，房地产抵押的现象很常见。然而，需要注意的是，房地产可以存在多个抵押权，并且清偿的优先顺序是非常重要的。此外，抵押权必须进行登记，否则将不具备法律效力。