关于建工程抵押商品房的购买问题，请律师解答
点击数：14 更新时间：2024-02-23
在建工程抵押的商品房是可以购买的。在建工程中，有一部分属于房地产开发企业正在建设的商品房。然而，购买这些抵押房产存在一定的风险，可能会损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，并增加了权属登记机关的工作风险。只有确保产权的抵押房产才能购买，但购买在建工程抵押房对购房者来说仍然存在较大的风险。
许多开发商由于资金紧张，选择将土地和在建商品房抵押给银行，甚至将已售出的房产作为在建工程抵押。如果开发商无法及时偿还贷款，银行将无法解除对房产的抵押。这意味着尽管购房者已向开发商支付购房款，但在法律意义上可能并不拥有该房产的所有权，甚至无法实际占有该房产。简而言之，设置了在建工程抵押的房产，在某种意义上是开发商用尚未完工的房产向银行设置抵押，以获取资金并进行抵押登记。如果在抵押后，开发商再次出售房产，除非解除抵押或得到抵押银行的同意，产权部门无法为购房者办理产权手续。
购买了在建工程抵押的房产，对于购房者来说存在较大的风险。在这种一房二卖的情况下，普通购房者仅是债权人，无力抗衡抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，当开发商无法按期偿还贷款，抵押权人要求实现抵押权时，购房者面临两个选择：放弃房产所有权，仅主张已支付的房款和损失债权；或者再次付款，先解除银行的抵押，然后主张已支付的解押款项债权。
开发商将房产抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能规定购买这些房产的客户必须向该银行申请按揭贷款，相当于抵押主体由开发商转为购房者。购买在建工程抵押的房产后，签订贷款合同后，如果房产未能及时解押，也会影响贷款的发放时间。因此，购房者可能会遇到与他人同时在同一家银行签订贷款合同，且没有不良信用记录，但为何自己的贷款迟迟未能办理的情况。在这种情况下，购房者应该留意所购房产的销售状态。如果房产仍处于在建工程抵押状态，就需要催促开发商及时解押，以继续办理贷款手续。
法律并未禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。如果确定购买了在建工程被抵押的商品房，在签订购房合同时，除了注意填写“土地或房屋已被抵押”等“权利瑕疵”条款外，最好在补充协议中与开发商约定好“违约赔偿”条款，并将“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。此外，签订合同后，购房者应敦促开发商将购房合同备案到房产主管部门，以尽量降低购房风险。一旦出现纠纷，购房者应及时收集相关证据材料，向消费者协会或有关行政主管部门投诉，或申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
在我们的现实生活中，购买在建工程抵押房存在一定的风险。因此，在购买之前，我们必须了解房产的情况，包括产权问题和抵押权问题，以避免日后发生纠纷。我们需要了解产权是否存在问题，以及是否已解除抵押关系。