购买建筑抵押房的法律注意事项
点击数：8 更新时间：2024-02-06
购买在建工程抵押房需要注意房屋的产权归属，以及购买的房屋是否存在抵押权。在建工程中，部分房屋属于房地产开发企业正在建设的商品房。这种在建工程抵押容易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关的风险。虽然购买能够保证产权的抵押房，但购买在建工程抵押房对购房者来说仍然存在较大风险。
许多开发商由于资金紧张，选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行。如果开发商不能及时归还贷款，银行无法解除房屋抵押。这意味着，即使消费者向开发商支付了购房款，也不一定在法律意义上拥有该房屋的所有权，甚至无法实际占有该房屋。简而言之，设置了在建工程抵押的房屋，某种程度上是开发商将尚未建成的房屋作为抵押物向银行抵押，以获取资金并进行抵押登记。如果在抵押后，开发商再次出售房屋，除非解除抵押或获得抵押银行同意，产权部门无法为购房人办理产权手续。
购买了在建工程抵押的房屋，对购房者来说存在很大风险。在这种一房二卖的情况下，普通购房者只是债权人，无法与抵押银行的优先受偿权进行抗衡。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商未能按时还款时，抵押权人要求实现抵押权时，购房者只有两个选择，一是放弃该房屋产权，仅主张已支付的房款及损失的债权；二是再次支付款项，先解除与银行的抵押关系，然后主张支付解押款项的债权。
开发商将房屋抵押给银行后，银行允许开发商销售，但可能规定购买这些房屋的客户必须向该银行申请按揭贷款，这意味着抵押主体从开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房子后，签订贷款合同后，如果房屋未能及时解押，也会影响贷款的发放时间。因此，购房者可能会遇到与其他人同时在同一家银行签订贷款合同，且无不良信用记录的情况，为什么自己的贷款迟迟未能办理的情况。在这种情况下，购房者应该留意自己购买的房屋销售状态。如果房屋处于在建工程抵押状态，就需要催促开发商及时解押，以便继续办理贷款手续。
法律并未禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并获得其同意；二是如实告知买受人。如果确实购买了被抵押的在建工程商品房，在签订购房合同时，除了要注意是否如实填写了“土地或房屋已被抵押”等“权利瑕疵”条款外，最好在补充协议中与开发商约定好“违约赔偿”条款，将“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”纳入合同。此外，签订合同后，消费者应敦促开发商将购房合同备案到房产主管部门，以尽量降低购房风险。若出现纠纷，应及时维权。消费者应及时收集相关证据材料向消费者协会或有关行政主管部门投诉，或申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
在现实生活中，许多开发商在资金周转方面存在问题时，常常将正在建造的房屋或项目进行抵押，以获得银行贷款。因此，必须提醒大家，日后如要购买这些房屋，务必审查是否存在抵押权。