建工程抵押的含义与解读

在建工程抵押的含义及法律风险

一、在建工程抵押的含义

在建工程指的是正在建设中的房屋及其他建筑物。而在建工程抵押则是指抵押人为了获得工程继续建造所需的资金贷款，将合法取得的土地使用权以及投入在建工程的资产以不转移占有的方式抵押给银行，作为偿还贷款和履行担保的行为。

虽然在建工程抵押作为一种特殊的抵押形式，能够满足银行的客户需求并解决企业的融资需求，因此被广泛采用。然而，与已获得房地产所有权证的房地产抵押不同，在建工程抵押的法律关系更为复杂，存在许多不确定因素和风险。如果操作不当，很可能导致法律风险并造成信贷资产损失。

二、在建工程抵押的法律风险

在建工程抵押可能面临以下七种风险：

1. 在建工程合法性风险

2. 价值确定风险

3. 合同风险

4. 在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险

5. 划拨土地上在建工程抵押的风险

6. 房地产开发形成的在建工程抵押权与商品房预售冲突的风险

7. 在建工程抵押权与税收优先权冲突的风险

在建工程抵押的法律依据主要在《民法典》中规定。

三、在建工程抵押的法律依据

根据《民法典》第三百九十五条的规定，债务人或第三人有权处分的财产可以被抵押，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具以及法律未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上述财产一并抵押。

当事人以正在建造的建筑物抵押时，抵押权的效力仅限于已办理抵押登记的部分。如果当事人主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物，人民法院将不予支持。

如果抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人，人民法院应根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。

此外，根据《民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让后，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产时，应及时通知抵押权人。如果抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权，可以要求抵押人将转让所得的价款提前清偿债务或提存。转让所得价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

四、在建工程抵押的审慎义务

抵押权作为物权的一种，也必须遵循物权成立与存在的规则，即以标的物的存在为前提。然而，在建工程在完工之前，虽然具备一些物的特征，但尚不具备完整的物质形态。因此，银行或其他债权人在办理在建工程抵押贷款时，应尽到审慎义务，进行背景调查，规范操作程序，以确保资产的安全。