房屋租赁合同怎么才能生效

房屋租赁合同的生效条件

当出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同即生效。然而，合同的生效还需要满足以下四个方面的审查条件：

1. 合同主体是否符合规定

合同主体即出租人和承租人是否具备有效民事行为的构成要件。例如，出租人和承租人不能是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。此外，出租人必须是房屋所有人或合法使用权人。

2. 房屋是否符合法律法规

房屋是否符合法律法规的禁止出租规定，也是合同生效的审查条件之一。

3. 合同内容是否合法

合同内容必须符合法律规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。

4. 是否进行过登记备案

房屋租赁合同是否进行过登记备案，也是合同生效的审查条件之一。

根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备上述条件的民事法律行为才能生效。

租赁合同未登记备案的效力

在实践中，大多数租户在租赁房屋后，房东往往未办理登记备案手续，尤其是短期租赁情况。这主要是出于对合同当事人在签订租赁合同时意思自治的尊重，同时也考虑到租赁权的债权性质。根据《民法典》第706条的规定，在未登记备案的情况下，合同仍然有效。

然而，我国对房屋租赁实行的登记备案制度旨在方便管理和保护租赁双方的合法权益。因此，在签订合同后，出租人应当按照《城市房地产管理法》的规定向相关房产管理部门进行登记备案。但是，《城市房地产管理法》第54条并未明确未登记备案会导致租赁合同无效。

虽然未登记备案的合同仍然有效，但出租人应当向相关房产部门登记备案，否则可能会面临行政处罚。

在租房之前，租户应当明确房屋的性质和用途。我国法律法规明确规定“不得将有关住宅房改变为经营性用房”。如果租户没有搞清楚情况，租到了住宅房却想将其用于商业用途，那么房屋租赁合同的效力将不受相关管理规定的影响。此外，租户很难通过征得业主同意来改变房屋用途，工商执照办理部门也往往不会批准手续。因此，租户可能面临合同目的难以实现、合同本身难以解除以及合同违约责任等法律风险。