最高额抵押担保借款合同的效力问题

案情

2007年5月，杨某某与市工商银行签订了一份最高额抵押担保借款合同，合同约定杨某某向市工商银行借款9万元，并以其位于78号的房屋作为抵押物。合同生效后，双方办理了房屋抵押登记手续。然而，杨某某在未告知市工商银行的情况下，将抵押的房屋转让给了许某强，并收取了房款7万元。到了还款期限，杨某某拒不归还借款，市工商银行遂将其起诉至法院，要求追偿借款及利息。

争议

原告市工商银行主张，根据最高额抵押担保借款合同的约定，以及已办理的抵押登记手续，该合同具有合法有效的效力。杨某某未经市工商银行同意将已抵押的房屋转让给许某强，侵害了市工商银行的抵押权，故其转让行为应被视为无效。被告杨某某辩称，尽管自己未经市工商银行同意转让抵押房屋，但该转让行为并不影响房屋买卖的有效性。他认为，许某强通过代替履行债务的方式使抵押权消灭，市工商银行应当接受这一结果。

法官点评

根据《担保法》第59条的规定，最高额抵押是指在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权进行担保的协议。根据《担保法》第60条的规定，借款合同可以附加最高额抵押合同。最高额抵押权是指在最高债权额限度内，以抵押物担保将来一定期间内连续发生的债权。最高额抵押的设立不以主债权的存在为前提，也不能随某一债权的消灭而消灭。最高额抵押的设定不以主债权的存在为前提，也不能随某一债权的消灭而消灭。根据本案的事实，杨某某与市工商银行签订了最高额抵押担保借款合同，并办理了抵押登记手续，因此该合同具有合法有效的效力。此外，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第67条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让已登记的抵押物时，抵押权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替债务人清偿债务，使抵押权消灭。因此，如果许某强希望取得房屋的所有权，可以通过代替杨某某清偿债务的方式。最后，根据《担保法》第83条的规定，最高额抵押权所担保的不特定债权在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。根据以上法律规定，应当认定市工商银行的担保债权为9万元。至于利息是否在优先受偿范围内，根据抵押权的特点，最高额抵押权的实现与其所担保的债权额的确定并非同时。因此，利息是否在优先受偿范围内应根据具体情况来确定。总之，根据以上分析，最高额抵押担保借款合同在本案中具有合法有效的效力，并且市工商银行可以行使其抵押权。杨某某未经同意转让抵押物的行为无效，许某强可以代替杨某某清偿债务。至于利息是否在优先受偿范围内，需要根据具体情况进行确定。