房地产开发中的资金来源与担保方式

引言

房地产开发是一项资金密集型的行业，投资额通常在数千万元至数十亿元不等。除了地段、品质和促销手段外，足额的资金投入是房地产项目成功运作的关键因素。本文将探讨房地产项目的资金来源和可行的担保方式。

资金来源

房地产项目的资金主要来源于三个方面：自有资金、银行贷款和预售款再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动资金，用于项目计划立项、建设规划审批、土地出让合同签订以及土地平整等投资。通常，自有资金投入占总投资的25%至30%。开发公司通过自有资金进行上述工作后，通常能够获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证临证和施工许可证，即所谓的四证。取得这四证后，开发公司满足了申请房地产开发贷款的条件，可以向银行申请贷款，这是房地产项目的第二个资金来源。项目投入自有资金和银行贷款后，达到了房屋预售的条件，开发公司可以向国土房管局申领房屋预售许可证进行销售，销售资金再投入项目开发，直至工程竣工验收交楼。在这三个资金来源中，申请银行贷款是最困难的，也是房地产项目融资的关键。

担保方式

在融资阶段，开发公司的自有资金即将用尽，房地产项目的工程进度还未达到土地房屋管理局要求的销售条件，无法开盘销售，也无法用销售回收资金补充项目投资。此时，银行对开发贷款非常谨慎，要求开发公司提供足够的贷款担保。以下是几种常见的担保方式：

1. 连带责任保证

即由其他公司为开发公司的借款提供连带责任保证。这种方式手续简便，费用最低，但各公司都非常谨慎避免潜在的连带责任风险，尤其是财务状况较好的公司更不愿意轻易提供保证。因此，找到一家合适的公司为开发贷款提供连带责任保证相对困难。

2. 专业担保公司提供保证

即请专业担保公司为开发贷款提供保证。这种方式的担保风险由专业公司承担，符合现代经济社会专业分工的趋势。然而，这种方式也存在一些不足之处：(1)担保公司会收取2%至3.5%的担保费用，增加了开发公司的借款成本；(2)担保公司要求开发公司提供相应的反担保，反担保措施难以落实；(3)银行需要对担保公司的财务状况进行考察，尤其是要考察担保公司担保的其他债务，这个过程周期较长，容易耽误开发公司贷款融资的时机。虽然担保公司提供担保是一种发展趋势，但由于担保公司数量不多，起步较晚，具体做法还不够成熟。

3. 项目抵押担保

即将正在开发的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保。这种方式不涉及第三方，银行乐于接受，开发公司办理起来比较容易，相关费用主要包括抵押项目的评估费和保险费，相对较低。然而，开发公司必须与银行提前商议解除抵押的时间和步骤，以免项目抵押影响销售，更不能因为产权问题危害购房业主的利益。例如，开发公司的一个房地产项目建筑面积为10万平方米，取得了四证，刚刚开始施工。项目土地出让金为5000万元，开发公司只交纳了2000万元，取得了土地使用证的临时证。开发公司希望以项目作为抵押物在银行借款1亿元，银行同意。由于开发公司的项目土地使用证是临时证，无法在房管局办理抵押登记，所以银行分两期发放贷款。第一期贷款为3000万元，专门用于交纳项目土地出让金并办理正式土地使用证。在项目正式土地使用证在国土房管局办理抵押登记后，银行发放剩余的7000万元贷款，此时借款和抵押工作全部完成。

还款与解押

当项目施工进度达到销售要求时，开发公司应偿还银行借款的一部分，并解除相应面积的抵押。例如，开发公司偿还银行100万元，占借款总额的1%，银行解除项目总面积的1%抵押，即解押1000平方米。开发公司销售1000平方米的房产，假设售价为6000元/平方米，共取得销售收入600万元。开发公司用其中的一半，即300万元偿还银行贷款，银行解除3%即3000平方米房产的抵押。开发公司在销售后继续偿还银行借款。依此类推，当解除33000平方米抵押面积并实现销售时，销售回收资金即可还清借款，撤消整个项目的抵押。在每个还款解押阶段，开发公司用销售款的50%偿还借款，另外50%用于项目投资。当开发公司还清全部银行借款时，项目全部解押，以后的销售款可全部用于项目投资。采用抵押担保形式，开发公司可以根据自有资金情况和销售需要逐步偿还借款，每次解除抵押面积和偿还借款额根据当时情况确定，开发公司有充分的主动权。

结论

房地产项目的资金来源和担保方式对于项目的成功运作至关重要。自有资金、银行贷款和预售款再投入是常见的资金来源，而连带责任保证、专业担保公司提供保证和项目抵押担保是常见的担保方式。在选择担保方式时，开发公司应综合考虑手续简便性、费用、风险承担和银行认可度等因素。项目抵押担保方式具有灵活的分期还款形式，不需要第三方参与，且费用相对较低，因此被认为是较好的选择。