定金合同的性质及相关知识

定金合同的性质

根据我国法律规定，定金合同属于从合同、要式合同、实践合同，同时，定金合同具有定金法则的效力。

与订金的区别

在商品房交易中，订金与定金在法律上有明显的区别。定金是合同当事人为确保合同履行而自愿约定的一种担保形式，具有规范的法律概念。买家履行合同后，定金应抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。根据《担保法》，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。一旦当事人以书面形式约定并实际支付定金，即产生相应的法律后果。另一方面，定金作为合同履行的一种担保，根据《担保法》规定，若主合同无效，定金条款无效，除非另有约定。换言之，若合同无效，定金条款也无效，收受定金的一方应返还定金。如果一方过错导致主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金。订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。在商品房交易中，如果买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，如果发展商不履行义务，也不需要双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无需承担违约责任。

认购书与定金的法律效力

在签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。如果认购书中有定金条款，购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金。如果发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。