房产商退还定金的情况有哪些

房产商退还定金的情况有哪些

定金的目的是为了确保合同债权的实现，其与抵押、质押、留置权、保证并列，为一种担保形式。具体而言，定金为金钱担保，只能以金钱为之，同时担保合同双方当事人的债权实现。依据合同自由或自愿原则，定金的性质应依当事人的约定而定，只要其约定不违反法律、法规的禁止性规定(具体可约定为：成约定金、证约定金、解约定金、立约定金、违约定金)。当事人没有约定或者约定不明确时，根据《合同法》第115条之规定，应认定为违约定金，适用该定金约定以“违约”为前提，定金视为违约金。定金适用“定金罚则”(《合同法》第115条规定的定金给付规则)。

《合同法》第115条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”

以购房合同约定的违约定金为例

一、因购房者违约导致定金不退的若干情形

1、签了认购书反悔的定金不能退。购房认购书中有定金条款，购房者交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能够退还的。

2、因个人征信贷不了款，购房定金不退。由于个人征信属于购房者自身原因，因此导致商品房买卖合同最终未能签订，则购房者无权要求开发商返还自己所缴纳的定金。

二、因开发商违约导致其双倍返还定金的若干情形

1、开发商无销售许可证或者产权证，不具备商品房销售资格，导致购房合同无法达成。

2、开发商存在欺诈行为，如已将认购房屋转售他人。

3、因合同条款达不成一致意见。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或者卖家对认购书中的条件，如房屋面积、价格等进行修改等。

4、买卖双方均无过错，但商品房买卖合同依旧未能订立。如因第三人的原因或自然灾害，致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等。

三、合同履行完毕，开发商应退定金

定金还有预先给付的效力，合同债务已经履行了，定金的担保功能即丧失，交付的定金应当抵作价款或者收回。

另外，有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退。