房产商退还定金的情况

定金的性质和目的

定金是一种担保形式，与抵押、质押、留置权、保证并列。定金的目的是确保合同债权的实现，它是一种金钱担保，只能以金钱形式存在，并用于保障合同双方当事人的债权实现。根据合同自由或自愿原则，定金的性质应根据当事人的约定而定，只要约定不违反法律、法规的禁止性规定，可以约定为成约定金、证约定金、解约定金、立约定金、违约定金等形式。当事人没有约定或约定不明确时，根据《合同法》第115条的规定，应视为违约定金，并适用该定金约定的“违约”前提，将定金视为违约金。定金的给付规则适用于《合同法》第115条规定的定金罚则。

购房合同约定的违约定金

根据购房合同的约定，以下是一些导致定金不退的情形：

1. 签了认购书后反悔的定金不能退。如果购房者在购房认购书中签署了定金条款，并在交款后反悔，违背了认购协议的根本目的，定金是不能退还的。

2. 由于个人征信问题导致无法贷款，购房定金不退。如果购房者由于个人征信问题无法获得贷款，导致最终未能签订商品房买卖合同，购房者无权要求开发商返还定金。

开发商违约导致双倍返还定金

根据《合同法》第115条的规定，以下是一些导致开发商需双倍返还定金的情形：

1. 开发商无销售许可证或产权证，无商品房销售资格，导致购房合同无法达成。

2. 开发商存在欺诈行为，例如将认购的房屋转售给他人。

3. 合同条款无法达成一致意见，例如卖方对房屋信息表述模糊，合同主要条款无法确定，或卖方对认购书中的条件（如房屋面积、价格等）进行修改。

4. 买卖双方均无过错，但商品房买卖合同未能订立，例如由于第三人原因或自然灾害导致该商品房项目未能建设或按原约定建设。

合同履行完毕，开发商应退还定金

当合同债务已经履行完毕时，定金的担保功能即丧失，交付的定金应抵作价款或收回。此外，对于购房者本身不想要房屋的情况，可以通过增加补充协议的方式达到退还定金的目的。对于没有销售许可证或产权证的内部认购项目，由于其本身不具备销售条件，因此无论何种情况下定金都可以退还。