商品房代理销售合同纠纷的主要原因是什么

商品房代理销售合同纠纷的主要原因

商品房代理销售合同纠纷的主要原因可以归结为以下几点：

1. 销售模式的改变

商品房的销售模式发生了改变，包括买卖标的的改变、房屋合同与物业相关的合同混淆在一起、售后包租问题以及代理销售的收费标准发生改变。

2. 房价引发的不满

房价上涨引发了购房人的不满，而房价下调可能导致许多人解除合同。

3. 房地产调控政策的改变

房地产调控政策的改变也引发了合同纠纷，可能是开发商未履行合同未交付房屋，或者购房人在购房贷款时回避了一些条件。

商品房代理销售合同纠纷类型及解决方法

1. 关于委托人的任意解除权问题

商品房委托代理销售合同属于委托合同。根据《合同法》第410条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。然而，商品房委托代理销售合同中是否允许当事人约定放弃解除权是一个疑问。

我们认为，在商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。

2. 关于溢价款问题

根据《商品房销售管理办法》第28条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。然而，如果商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款，是否有效是一个问题。

双方当事人对溢价奖励的约定是双方共同的真实意思表示，不违反法律及法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。

3. 关于可得利益的问题

在实践中，商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的问题存在三种观点：

观点一认为，应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，并予以支持。

观点二认为，受托人代理商品房销售是否能够获得佣金受到国家政策、房地产市场等多种因素的影响，其以合同约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立。

观点三认为，在商品房委托代理合同解除时，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益的处理应由法院根据个案酌情处理。