能否再适用前合同的定金罚则

关于甲公司诉讼请求是否适用定金罚则的法律空间的分歧

第一观点：先前的房屋买卖协议和后来的拍卖合同是两个独立的合同

根据第一观点，先前的房屋买卖协议和后来的拍卖合同被认为是两个相互独立的合同。由于客观原因导致无法办理房产证，当事人双方协商后，乙公司退还房款且甲公司接受，这被视为双方解除了拍卖合同。先前的房屋买卖协议仍然有效，而在乙公司无法履行的情况下，甲公司有权根据合同法第九十七条的规定，要求乙公司承担违约责任。

第二观点：拍卖合同是对房屋买卖协议的变更

根据第二观点，拍卖合同被认为是对房屋买卖协议的变更，因此原协议中有关定金的条款仍然有效。然而，由于双方经过协商后，乙公司退还房款且甲公司接受，这表明双方已经解除了合同关系，因此无法适用合同定金条款，甲公司只能依据合同法第九十七条的规定要求乙公司赔偿损失。

第三观点：拍卖合同是解除原买卖协议后达成的

根据第三观点，乙公司将原买卖协议的标的物进行拍卖，而甲公司未表示异议，并主动竞买并预交拍卖保证金20万元。这些行为实际上是双方协商解除原买卖协议的过程中的意思表示，并且已成功地解除了原合同，因此才会达成后来的拍卖合同。根据案情，拍卖合同由于客观原因无法履行，双方又协商解除了该合同。因此，甲公司的诉讼请求是不能成立的，因为缺乏适用合同定金罚则的前提。

评析：针对先后两个合同在法律上的关系

综合上述三种观点的分歧，讨论能否适用合同定金罚则的关键在于认定针对同一标的物房屋的先后两个合同在法律上的关系如何。笔者认同第三种观点，并进行如下分析：

第二种观点认为后来的拍卖合同是对先前的买卖协议的变更，但这种理解是对民法上的合同变更理论的误解。我国合同法中的合同变更仅指合同内容的协商变更，而不包括要素的变更。要素变更是指合同标的、性质等实质内容的改变，而非要素的变更包括履行期限、地点、交付方式、标的数量、价格、利息、担保、违约金以及合同所附条件的变动等。尽管本案中先后两个合同的房款未发生变化，但买卖协议和竞买成功后达成的拍卖合同是两个法律性质完全不同的合同，分别适用合同法和拍卖法的相关规定。因此，笔者认为合同变更论缺乏理论基础和法律依据。