先抵押后租赁是否有优先购买权

依据我国相关法律的规定

根据我国相关法律的规定，如果房屋先进行抵押，然后再出租，当出租人将房屋出售以清偿债务时，在同等条件下，承租人享有优先购买权。

《中华人民共和国物权法》

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，如果在订立抵押合同之前，抵押财产已经被出租，那么原有的租赁关系不会受到抵押权的影响。而在抵押权设立之后，如果抵押财产被出租，那么该租赁关系不能对抗已经登记的抵押权。

《中华人民共和国合同法》

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，如果出租人决定出售租赁的房屋，应在出售之前合理期限内通知承租人，并且承租人有权以同等条件优先购买。

承租人先行购买权不予支持的情形

以下情况下，不支持承租人的先行购买权：1. 房屋共有人行使优先购买权：共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这是基于物权优先于债权的原则。共有人的优先购买权是基于物权产生的，而承租人的优先购买权是基于债权产生的。因此，根据物权优先于债权的规则，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。2. 房屋卖给出租人的近亲属：如果出租人将租赁的房屋卖给自己的近亲属，如配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等，基于亲情关系，承租人不能主张优先购买权。这意味着出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权优先于承租人的优先购买权。需要研究的是，这种基于亲属关系的优先购买权是否属于一种新的优先购买权，以及产生这种优先购买权的法律基础是什么。3. 承租人放弃优先购买权：如果出租人决定出售租赁的房屋，并已履行通知义务，如果承租人在15天内没有明确表示愿意购买，就被视为放弃了优先购买权。在这种情况下，承租人不能再主张优先购买权。这里的15天是一个固定期限，承租人必须在15天内表达其对优先购买权的态度，否则将被视为放弃了该权利。4. 第三人善意取得租赁房屋所有权：如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，那么就构成了善意取得。如果第三人出于善意而不知道承租人的优先购买权，即构成善意取得，那么该第三人将立即取得所有权。在这种情况下，承租人无法对抗依法善意取得的第三人所获得的所有权，因此无法主张优先购买权。