一、欠房租多久可以终止合同(《合同法》于2020.12.31失效)

合同解除的依据

根据租赁合同的约定，如果合同中明确规定了可以解除合同的情况，则按照合同约定执行。如果合同没有明确约定，那么根据法律规定进行处理。出租人应向承租人发送解除合同通知书，并确保通知书在承租人收到时生效。如果承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

解除合同后的处理

如果租赁合同被解除，且租赁期尚未届满，合同终止履行，承租人应返还租赁物，并清算承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害。合理期限的确定应考虑到到期租金金额、承租人支付能力以及出租人的经济状况等因素。

法律规定

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

二、遇到承租人拖欠房租要怎么办

1. 调整租金

如果出租房屋的租金确实过高，导致承租人无法按时支付，可以向房屋所在地的房地产行政管理机关进行认定，并根据认定结果合理调整租金，要求承租人按调整后的租金支付。

2. 停水停电措施

出租方采取停水停电措施必须有合同约定作为依据。根据合同法的意思自治原则，只要合同当事人不违反法律的强制性规定，双方可以自由约定权利义务。因此，只有在合同中明确约定允许停水停电或合同尚未解除的情况下，才可以采取这种措施。否则，这种行为将构成侵权，最终可能导致赔偿损失。因此，不应滥用这类措施，必须有合法依据并适当使用。

3. 法律追究

对于承租人无正当理由且有能力支付却故意拖欠租金的情况，出租人可以通过法律手段追究承租人的违约责任。

4. 承租人死亡的处理

如果在租赁期限内，承租人意外死亡，出租人可以从承租人的遗产中扣除所欠的房租。如果承租人的遗产已经被继承，那么应该由继承人按照继承份额的比例分担所欠租金。如果遗产不足以支付所欠房租，剩余部分应予注销。

5. 理解并协助承租人

对于由于承租人生活困难导致一时无力支付房租的情况，出租人应在确保自己租金收入的前提下，了解拖欠房租的具体原因，尽量照顾承租人的实际困难，协助承租人制定并落实还款计划，允许承租人分期返还积欠的房租。

6. 诉诸法律

对于恶意拖欠房租的租客，房主可以通过诉讼等法律手段保护自己的合法权益。

三、最新资讯(《民法典》于2021.1.1生效)

法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第一百一十二条和第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。

第三人主张权利的情况

如果因为第三人主张权利导致承租人无法使用和收益租赁物，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。