买卖二手房签订定金合同应注意哪些问题

一、根据最高法院司法解释处理未能订立买卖合同的情况

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收受买受人的定金作为商品房买卖合同的担保，但因当事人一方原因未能订立买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。如果导致买卖合同未能订立的原因不可归责于当事人双方，出卖人应将定金返还给买受人。

二、定金协议与房屋买卖协议的效力

在二手房交易中，通常会先签订定金协议，然后再签订房屋买卖合同。如果卖方反悔不愿意签订房屋买卖合同，根据最高法院的司法解释，这属于“不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的”情况，卖方应将定金返还给买方。

三、案例分析：定金协议的性质是房屋买卖合同

在某买卖双方签订的定金协议中，除了定金的数额和支付日期等定金合同的内容外，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。法院认定该定金协议涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋所有权证，才将协议称为定金协议。由于双方实际履行的内容超出了定金合同的范畴，法院最终认定该定金协议的性质是房屋买卖合同。

四、订金与定金的区别

订金和定金并不是同一概念。订金是预付款的一部分，是当事人预先支付部分价款的一种方式。对于订金的处理方式是，合同履行时应抵作价款，合同不履行时应如数返还。与此不同，定金是我国法律规定的一种债务履行担保方式，是当事人为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利而支付的金钱。定金必须以书面形式约定，适用定金罚则，即支付定金一方违约时，收取定金一方有权没收定金；收取定金一方违约时，须向支付定金一方双倍返还定金。

五、中介公司收取定金的性质

在实践中，中介公司向买方收取定金的情况很普遍。买方应特别留意，因为这种定金支付方式对买方极为不利。买方和房主之间没有直接签署的协议，手中没有业主出具的定金收条，很难获得房主已经从中介公司处收取定金的证据，也没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在这种情况下，如果房主收到定金后反悔不卖房或抬高房价，买方就很难要求房主双倍返还定金，也难以追究中介公司的责任。因此，在与中介公司签订的居间合同中，买方应明确约定中介公司收取定金的性质，并要求出具业主的委托书或明确转交的责任，并在交付定金后要求中介公司开具正式有效的收款凭证。