房屋中介起诉买房者“跳单”,法院对跳单行为是如何处理的

中介起诉购房人“跳单”要求高额赔偿的案件处理方式

一、法院对跳单行为的处理

“跳单”行为是指购房者在通过中介看房后，未通过该中介交易，而是直接与房主交易或通过其他中介交易引发的纠纷。在处理这类案件时，法院的处理方式会因情况不同而有所不同。

1. 未签订约束性文件

如果购房者在中介陪同下看房，但未签订书面的《看房确认书》等文件，或者签订的文件中没有限制购房人交易的条款，那么中介无法主张赔偿。

2. 签订了约束性文件

如果购房者签订了《看房确认书》等约束性文件，是否就肯定能得到赔偿呢？根据经验来看，并非必然如此。

有的案件中，购房者虽然签订了《看房确认书》，但由于与房主未达成一致，中介的服务已经结束。之后购房者通过其他中介与房主达成交易，且另一中介也掌握了该房源信息并提供了相应服务。在这种情况下，虽然表面上看起来违反了约定，即发生了“跳单”，但考虑到实际情况和中介要求签署的文件通常是格式条款，法院未必会支持中介的赔偿要求。

对于本案来说，王先生没有证明是通过其他中介获取的房源信息，并且确实签署了《看房确认书》后与房主交易。根据常规判断，这通常会被法院认定为违约行为。当然，即使构成违约，赔偿数额也要根据实际情况来确定。比如在本案中，法院并没有支持中介索赔35000元的要求，而只支持了几千元。

二、给购房者的建议

针对这一问题，律师建议购房者在通过中介购房时，如果被要求在任何文件上签字，一定要在签字前全面审核文件内容。

在发生“跳单”纠纷时，购房者常常声称不了解签字文件的内容，但由于缺乏特别证据，很难让法院相信他们对自己亲笔签字的文件毫不知情。购房者最好事先了解不同中介的中介费标准，如果对《看房确认书》等文件中标明的中介费标准不认可，最好拒绝签署，并寻找其他中介。如果确实签署了此类文件，但最终没有通过该中介完成交易，存在被认定为“跳单”的风险，购房者应该对自己的行为作出合理的解释和准备。如果确实是通过其他渠道获得了同样的房源信息，应注意提前收集相关证据来证明这一事实。

三、给中介的建议

对于房产中介而言，碰到“跳单”行为确实是对中介劳动的不尊重。但中介方面在提供服务和防范法律风险方面也有改进的空间。

发生“跳单”后，即使法院认定了“跳单”行为，中介按照《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费也很难得到全额支持。

因为中介提供的是服务，其中包括提供房源信息、促成双方签约、提供房屋过户手续甚至贷款服务等其他相关服务。跳单行为发生在签约前，因此主张全额中介服务费违约责任显然很难得到法律支持。中介往往通过《看房确认书》中高额的中介费违约责任来施加压力，以防止购房者“跳单”，但实际上这也增加了中介自身在通过法律维权时的难度。要求全额中介费而未提供全部服务明显不合理，法院很难支持。具体的赔偿金额只能由法官酌情确定，存在较大的不确定性。从更合理的角度来看，应该对中介提供的各项服务的价格进行细化，一旦发生违约情况，按照合理的标准主张赔偿，可以避免争议，减少法律风险。

当然，中介如果在提供服务时能够首先为客户着想，提供满意的服务并且不过分提价，让客户明白中介服务的价值所在，相信大多数购房者也不会轻易“跳单”。