土地出让金如何计算,计算方法是什么

一、土地出让金的定义及出让方式

土地使用权出让金是指在土地批租过程中一次性收取的费用，即土地使用权有效年限的使用价格，也称为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁以及为地块直接配套的基础设施费用，是对开发投资的一次性补偿。后者是土地资源使用的费用，即"地租"，是土地所有权在经济上的体现。例如，如果土地使用权批租期为50年，则需要一次性支付包括全部年限的使用费。

目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。招标和拍卖具有公开性和竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的情况。协议出让由于没有引入竞争机制，土地使用权的归属，尤其是土地出让金的确定，存在主观因素。

二、土地出让金的计算方法

土地出让金可以分为地面价和楼面价两种计算方法。地面价是指每平方米土地的单价，即将出让金总额除以土地总面积得出。楼面价是指将地价按规划允许建造的总建筑面积摊到每平方米建筑面积上去计算，即将出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积得出。投资者通常以楼面价来计算投资效益，因为地面价无法反映土地成本的高低。只有将地价分摊到每平方米建筑面积上进行核算，才能进行可比性估算投资成本和效益。

同时，在具体计算过程中，还有以下规定：

1. 有实际成交价的情况：

如果实际成交价不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金。如果成交价低于基准地价平均标准，则按全部地价的40%计算。

2. 转让的划拨土地使用权补办出让：

如果发生土地使用权的转让，按基准地价平均标准的40%计算出让金。

3. 异议土地使用权出让金：

如果土地使用权受让人对计算出的土地出让金数额有异议，可以委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4. 划拨土地使用权成本价格：

划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得超过60%。在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格转换为市场土地价格，然后按不低于40%的标准计算土地出让金。