转变土地转让制度，适应可持续发展

根据土地使用费的计算方法，将土地出让金转化为土地使用费，按年度缴纳。相关部门负责制定土地价格评估机制和征缴办法。这样可以将土地转让制度从短期行为转变为长期行为，更符合可持续发展的要求。购房者在购买房屋时，实际购买的是土地上的建筑物，土地使用权不是一次性购买70年，而是按年度缴纳，类似于暖气费和有线电视费。此外，土地使用费应根据土地利用状况和市场行情进行浮动。

计费基数和计费标准的确定

由于土地属于全民所有，应设定一个社会保障面积作为计费基数，超出该基数的面积作为计费面积。如果住房面积不足计费基数面积，可以获得住房补贴。计费标准的确定由相关部门制定，可以与住房空置率、当年新建住房销售状况等指标挂钩，通过公式计算得出。如果空置率过高，说明土地使用费偏低，可以提高土地使用费，即提高住房使用成本。如果新建住房销售低迷，说明住房使用成本偏高，可以降低土地使用费。原则上，家庭住房和商业网店房的收费标准相同，都按照占地面积和占地时间进行计费。

计时计费的优势

土地使用费的计费方法是根据占地面积、占地时间和单位面积计费标准进行计算。土地开发期间的费用由开发商承担，住房转让后，费用由相应的所有者承担。例如，房屋空置时，费用由房主承担；如果新建住房未售出，则费用由开发商承担。按年度缴纳土地使用费可以大大降低房价，减轻购房者的压力，特别有利于年轻人。此外，这种制度还可以减少频繁换房和重复装修带来的浪费。同时，将土地成本从房价中剥离出来，可以基本消除地区差异对房价的影响，促进房地产产业的健康发展。不同地区的土地使用费差异会导致住房使用成本的差异，通过市场优化配置不同地区的住房。

有效打击炒房行为和提高土地利用效率

按年度缴纳土地使用费可以有效打击炒房行为，降低住房空置率。同时，将时间纳入土地使用费的计量因素，即计时收费。只要占有土地，就必须缴纳土地使用费，可以有效抑制土地闲置和囤积土地，提高土地利用效率。

公平合理的土地使用权分配

住房具有保障民生的性质，不是所有住房都需要缴纳高额的土地使用费。由于土地归全民所有，每个公民应该有一定数量的土地使用权。这个数量可以通过全民平均住房或其他评估机制确定。在这个数量以内的面积不需要缴纳土地使用费，超出这个数量的部分才需要缴纳土地使用费。这样可以消除各种住房的差别，将所有住房纳入统一管理。

与现行制度衔接和推进廉政建设

取消一次性土地出让金后，土地分配开发仍然由政府规划部门负责。开发商可以通过竞拍取得开发权，政府通过审核开发商资质、评估开发方案并收集公众意见，选择优秀的开发商和方案。开发商取得开发资格后，接受政府和公众的监督，进行商业运作。对于已经开发或已经支付土地出让金的项目，难以退还土地出让金。已经建成并入住几十年的住房更难评估土地出让金退还数量。因此，在一定时期内，已取得70年土地使用权的住房不收取土地使用费，待土地使用权到期后，纳入土地使用费年度缴纳制度。这也解决了类似青岛黄岛开发区商品房土地证到期问题缺乏政策依据的问题。