二手土地转让税费怎么算

二手土地转让税费的计算方法

一、营业税及附加（出让方）

1、根据转让价与购置价的差额，缴纳营业税的5%。

2、根据缴纳的营业税，缴纳城建税的7%和教育费附加的3%。

二、印花税和契税（双方）

1、根据产权转移文件（合同）所载金额，缴纳印花税的0.05%。

2、根据成交价格（合同），缴纳契税的3%（有些地方是5%）。

三、土地增值税（出让方）

1、根据收入减去规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目包括土地使用权支付的金额、开发土地的成本和费用、与转让房地产有关的税金等。

3、税率分为四档：增值额未超过扣除项目金额的50%部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

为方便计算，可以使用速算公式进行计算：

土地增值税税额 = 增值额 * 税率 - 扣除项目金额 * 速算扣除系数

（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。

新征耕地环节

一、耕地占用税

1、耕地占用税是指占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人需要缴纳的税款。根据实际占用的耕地面积作为计税依据，一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

二、契税

按成交价格的3%缴纳。

三、印花税

每本土地使用证贴花5元。

四、城镇土地使用税

征用的耕地，从批准征用之日起满1年开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，从批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地和非耕地，根据土地管理机关批准征地的文件确定。

土地出让环节

一、契税

在我国境内转移土地和房屋所有权时，承受单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，应征收契税，不得因减免出让金而减免契税。

二、印花税

每本土地使用证贴花5元；土地使用权出让合同按产权转移文件的金额的万分之五缴纳印花税。

土地转让环节

一、营业税

转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。根据转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%的税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。

二、城建税、教育费附加、地方教育附加

以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率为：在市区为7%；在县城、建制镇为5%；不在上述地区为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加的征收标准为2%。

三、土地增值税

转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。转让非国有土地和以土地所有者身份出让国有土地的行为不征收土地增值税。计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

四、所得税

个人转让土地使用权所得按照财产转让所得计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权所得计入应纳税所得额计征企业所得税。

五、印花税

每本土地使用证贴花5元；土地使用权转让合同按产权转移文件征收印花税，按合同载明转让金额的0.5‰缴纳。

六、契税

在我国境内转移土地和房屋所有权时，承受单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳；土地使用权赠与或交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。