企业拆迁谈判的法律程序与策略

确定谈判主体

在进行企业拆迁谈判之前，首先需要确定与谁进行谈判。征地拆迁涉及多个主体，如征收主体市县人民政府、房屋征收实施部门、拆迁公司、建筑商等，有权签订协议的主体才具备谈判资格。企业在实践中可能会遇到自称有谈判权但实际上只是试探企业心理底线的情况。

明确谈判重点

在企业拆迁中，停产停业损失是一个重要的议题。由于停产停业损失没有统一标准，每个企业的情况也各不相同，因此对每个企业而言，停产停业损失都是关键问题，特别是对于大型企业而言。因此，在谈判过程中，企业应该抓住主要矛盾，尽量争取更高的停产停业损失补偿。在谈判之前，企业应该认真估算损失，以便在谈判中能够游刃有余。

审慎对待第一次报价

企业在听到第一次报价时，不应立即接受或拒绝。报价是一项需要谨慎处理的事情，报价过高或过低都不利于企业。报价过低难以弥补企业的损失，得不偿失；报价过高则会被对方认为企图敲竹杠。因此，必须把握好适当的度。为了更加稳妥，企业可以请有资质的评估机构进行评估，以保证报价的客观公正性。

避免暴力手段

企业在争取补偿时，应避免采取暴力或类似暴力的手段，因为这对企业的补偿和未来发展都不利。一方面，采取暴力拆迁可能涉嫌违法犯罪；另一方面，企业的发展受制于当地政府部门的监管，如果与政府部门关系紧张，也不利于企业的未来发展。

不满意征地补偿安置方案的应对策略

不满意耕地征收补偿

针对耕地征收补偿不满意的情况，我国的法律法规对被征收人的权益保护较为完善。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，并明确了相关补偿费用的核算原则。对于农村集体土地的征收，在征收前会进行组织听证，如果村民对补偿数额和计算方式有异议，可以在听证时表达异议。如果认为补偿不到位，可以通过行政复议、行政裁决等方式解决。

不满意房屋征收补偿

针对国有土地上房屋的征收补偿问题，法律也有明确规定。在评估阶段，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如果房屋征收部门与被征收人在签约期限内无法达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，房屋征收部门可以报请市、县级人民政府依照法律规定作出补偿决定，并在征收范围内公告。如果被征收人对补偿决定不服，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。需要注意的是，拆迁补偿款项与被拆迁房屋的性质、区位、建筑结构、装修装饰、具体用途等因素相关。如果对拆迁补偿数额有异议，最好在评估阶段及时沟通解决。