不动产质押的法律效力问题

不动产质押的法律规定

根据《担保法》第37条的规定，不得用于抵押的财产也不能用于质押。除了在转移占有和公示方式上存在根本区别外，抵押和质押在其他方面并无本质的不同。因此，不能抵押的财产自然也不能用于质押。例如，土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，以及学校、幼儿园、医院等公益事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，以及被依法查封、扣押、监管的财产等等。这些财产都不能用于质押，如果用于质押，则应认定质押无效。

不动产质押的生效要件

出质人必须将不动产移交给质权人实际控制和占有。虽然不动产的移转占有比较困难，但出质人只有将出质的不动产移交给质权人占有，质权人实际控制和占有该不动产，质押才能生效。否则，质押将不生效。在确定是否“移转占有”的问题上，应遵循两个原则：一是移转占有必须确实完成实际占有，而不能采用间接占有或推定占有的方式；二是质权人占有不动产必须保持连续状态，直到债权消灭为止。对于质物设定后，质权人让出质人代为占有该不动产的情况，质权人占有出质的不动产后，因对质物保管困难等原因将该不动产返还给出质人占有的情况，以及质权人在行使质权前放弃对不动产占有的情况，都应认定该不动产质押无效。

质押合同中质权人占有的不动产与实际出质不动产的一致性

质权人占有的不动产应与质押合同中约定的出质不动产一致。最高人民法院关于适用《担保法》的司法解释第89条规定：“质押合同中对质押的财产约定不明或者约定的出质财产与实际移交的财产不一致的，以实际交付占有的财产为准。”我们认为，该规定是针对动产质押而制定的，对于不动产质押，应本着严格掌握合同效力的原则，不宜参照此规定执行。如果合同中约定的出质不动产与实际移交给质权人占有的不动产不一致，应认定质押无效，质权人不能主张对实际占有的不动产享有质押权利。

我国法律对不动产质押的承认

法律规定的不足

我国《担保法》在质押章节中只对动产质押和权利质押作出了规定，而对不动产质押没有作出规定。因此，关于不动产是否可以用于设定质押以及不动产质押的法律效力是否承认的问题，在审判实践中存在着较大的争议。

法律解释的不同观点

有人认为，《担保法》作为一部专门规定担保问题的法律，在制定时必然会考虑到其完整性和规范性。既然担保法对动产质押作出了明确规定，就不可能遗漏与之相对应的不动产质押问题。按照物权法定主义的原则，当事人对质押标的物的约定是不能任意的，担保法对质物的规定应当是强制性的规定。也就是说，担保法未规定不动产质押，就是否定了不动产质押这种担保形式，当事人以不动产设定质押的行为是没有法律依据的，应当认定为无效，债权人无权要求以质押的不动产折价或者以拍卖、变卖该不动产的价款优先受偿。根据以上分析，虽然我国法律对不动产质押的规定存在一定的不足，但从法律原则和合同效力的角度来看，不动产质押应当是无效的。因此，在实际操作中，应慎重考虑不动产质押的法律风险。