涉案当事人逃废债问题的应对

涉诉不良贷款借款人及其保证人转移资产逃避执行时有发生，已遇到部分涉案当事人在诉讼前期通过转移公司及个人资产等方式，使企业变成空壳公司、个人资产无法执行的情况。可采取以下应对方式：一是经常性开展信贷风险排查。与风险较大的贷款企业主及其相关人员签订个人保证函，从多渠道保证银行权利的主张，使其不敢、不想转移资产逃避债务。二是在诉前应要求借款人配合申报资产，采取诉讼保全等措施，最大限度防止涉案当事人转移资产。一旦进入司法清收程序，应积极寻找借款人的财产线索，便于保全资产。

抵押房地产处置问题的应对

一是对抵押房地产被异地法院先行查封的应对。

在处置抵押不良贷款时，如果抵押的房地产被异地法院先行查封，则当地法院将丧失优先处置权，不但影响抵押物的处置时间及成本，而且可能影响到抵押权的顺利实现。因此要在诉前先到登记部门查明抵押物状态争取首封权，如果抵押物被异地法院先行查封，应在查清该法院的名称、查封的期限及标的金额后，及时向当地法院申请协调取回抵押物的处置权。

二是对抵押房地产价值缩水的应对。

当前有的抵押房地产之前价值偏高或价格下跌较多，使处置后的价值不能覆盖抵押贷款本息。应重新认定高风险信贷客户抵押的房地产价值，如存在抵借比缺口可追加抵押。

三是对无证房产稀释抵押房地产拍卖款优先受偿比例的应对。

有的抵押人在已抵押的房地产土地上又加盖无证房产，稀释抵押权人对抵押物拍卖款的优先受偿比例。应在日常查明抵押人无证房产的面积，评估无证房产对现有抵押房产价值的影响程度，并对享有优先受偿权的资产合理估价，如存在抵借比缺口要追加担保。

四是对抵押房产拆除重建的应对。

有的企业因原抵押的房屋结构或布局不符合生产经营要求而进行拆除重建，但未通过有关部门审批，使抵押在银行的房地产价值部分或全部失去优先受偿权。如果遇到此情况，应要求抵押人到相关部门补办手续;如果不能补办手续，该房地产评估价值最高只能按已抵押的房地产价值估价。

五是对有证土地与租赁土地混合房地产的应对。

该房地产是在已取得国有土地使用权的基础上，抵押人又在周边租用集体土地建造厂房，法院对其进行整体处置时，可能因土地出租人不配合，增加处置难度或使抵押物拍卖价格大幅缩水。应在贷前协商签订《土地租赁补充协议》，约定在处置抵押的房地产时，土地出租人同意土地原承租人与其签订的土地承租权由新的受卖人承继。

六是对被执行人只有一处住房且在居住，或办理抵押时有两套以上住房，但在一审诉讼案件立案受理前，被执行人因转让其他住房而形成一处住房且在居住的应对。以浙江省为例，根据浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》，如上情形认定为一处住房，法院在处置过程中一般以住房腾空为前提，将产生三个问题：被执行人及其家属基本居住权保障问题;能否顺利搬移问题;同意搬迁的安置费用。遇到一处房屋处置的案件，首先应与法院充分沟通，先由执行法官与被执行人交涉，要求其限期腾房。为被执行人提供安置房或预付租金，垫付的费用要求法院从拍卖款中优先扣除。尽量使被执行人自行腾房，避免因强行腾房而暂停执行。

七是对抵押房地产未知租赁权的应对。

有时在司法拍卖被执行人的房地产时，会遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张“拍卖不破除租赁”，因目前司法上认定租赁的条例不够明晰，对破除租赁权不利，实践中常见的有三种类型。

在抵押权设立前涉案房屋出租，且在司法处置时承租人还在使用的房地产。遇到该类承租情况，应先实地调查和收集所有租赁合同，并和承租人签订《房屋出租补充协议》，再办理抵押登记手续。处置一旦进入司法程序，应及时书面通知承租人。

在抵押权设立后涉案房屋出租的，且在司法处置时承租人还在使用的房产。虽然法院会将涉案房屋上的租赁权剔除后拍卖，但承租人会以未告知抵押情况等为由拒绝腾房，涉及多个承租人时法院考虑到社会稳定等因素，难以实施强制腾房措施，可能会暂缓处置或建议带租拍卖。因此在办理抵押贷款前房屋未出租的，应签订《房地产抵押承诺书》，约定今后出租必须事先征得抵押权人书面同意，否则出租行为无效。

抵押人与案外人恶意串通虚构租赁关系，对抗对房屋的执行。针对该情况，因法院办案时间较紧迫等原因一般作形式审查，应仔细研究承租人的租赁合同并查找破绽，同时向所谓的承租人阐明立场，促使承租人放弃租赁权或配合处置抵押房产。

八是超额工程价款优先权的应对。

我国合同法规定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权。需要注意两点：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月;工程款优先受偿的范围问题，相关法律解释为建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权拍卖价款不能主张优先受偿。

九是非优先税收权的应对。

税收征收管理办法规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”这可以理解为，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保之后，税收优先于担保物权，反之无此权利。因此要核实被执行人欠缴税款的行为发生在设定财产担保的时间节点，并及时提出执行分配异议。

十是不当工资优先权的应对。

实践中不排除有些企业虚报高额工资，骗取劳动仲裁或法院裁决，进而申请法院执行，以套取被处置资产的情形。如果发现有工资畸高等不当情况，应向法院及时提出执行分配异议。

不良贷款司法处置的操作建议

第一，贷款一旦形成不良，应先尝试委托律师事务所发《律师催收函》催收，尽可能使借款人认识到违约后果的严重性，争取避免进入司法处置的繁琐程序。

第二，进入诉讼程序时，诉前要对整个贷款发放过程的合规性进行梳理，对诉讼资料的合法性、完整性进行审查，对被告的资产情况进行调查，如有必要应及时申请资产保全措施。

第三，进入执行程序时，应积极与法院联系沟通，及时提供被执行人的财产线索，最大程度地扫清执行过程中的障碍。