行使抵押权要注意的问题

一、同一财产向多个债权人抵押的清偿顺序

根据我国《担保法》第三十五条规定，抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。如果财产抵押后，该财产价值超过所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。因此，同一财产可以向多个债权人抵押。在这种情况下，拍卖、变卖抵押物所得的价款应按照以下规定清偿：1、已登记生效的抵押合同，按照抵押权登记的先后顺序清偿；如果顺序相同，则按照债权比例清偿。2、自签订之日起生效的抵押合同，如果该抵押物已登记，则按照登记的先后顺序清偿；如果未登记，则按照合同生效时间的先后清偿，如果顺序相同，则按照债权比例清偿。已登记的抵押物先于未登记的抵押物受偿。

二、城市房地产和特定土地使用权抵押时的抵押权实现问题

1、城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。如果抵押权人需要拍卖该抵押的房地产时，可以将该土地上新增的房屋与抵押物一并拍卖，但抵押权人无权优先受偿拍卖新增房屋所得。2、以承包的荒地的土地使用权抵押或以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地的用途。3、以划拨的国有土地使用权抵押的，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才有优先受偿权。

三、第三人为抵押人时的追偿权实现问题

抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人。当债务人为抵押人时，债务履行期限届满，以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物的价款恰好和债权额相抵，则债权消灭；如果多于债权数额，多出的部分归债务人；如果不足以清偿债权，不足部分由债务人补偿。当第三人为抵押权人时，在实现抵押权后，有权向债务人追偿。

四、抵押物灭失所得赔偿金的处理

根据我国《担保法》第五十八条规定，抵押权因抵押物的灭失而消失。因灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产。这里所说的赔偿金主要指抵押人以外的原因导致抵押物灭失时，抵押人可以要求侵权行为人给予的赔偿或者取得的保险赔偿。

什么是抵押权的行使

抵押权的实现或称抵押权的行使，是指抵押物所担保的债权已到清偿期而债务人未履行债务时，抵押权人可以通过行使抵押权，以抵押物的价值优先受偿。抵押权必须有效存在。如果抵押权设定无效或已被撤销，则不能实现；必须是债务人履行期限届满；债权人未受清偿；债务未受清偿不是由于债权人造成的。