担保物权的存续期间

存续问题

我国担保法对保证这一担保形式规定了约定保证期间与法定保证期间两种保证期间，尽管理论上至今仍存在争议，在司法实务中则将保证期间理解为除斥期间。保证债权作为从债权，既受制于除斥期间，又可能罹于诉讼时效。但是，对于担保物权而言，通说认为因其系物权，不受制于针对请求权的诉讼时效。至于是否受制于除斥期间，担保法未设规定，一度存在较大争议，实务中亦曾混乱一时。比如，抵押登记机关强制性地登记抵押期间，期满后必须续登，否则消灭抵押权，人为地增加抵押权设定成本。而在抵押权纠纷发生后，对于超过登记期限的抵押是否予以保护或认定抵押权消灭，各地法院尺度不一。

担保物权的存续期间规定

根据《担保法司法解释》第12条规定，担保人在担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后2年内行使权利的，法院应予支持。该规定的目的是为了解决实践中存在的突出问题，统一裁判尺度。然而，该规定缺乏相应的立法依据，只是为了解决争议而制定的临时措施，参考了国外的立法例。

抵押权的存续期间问题

根据《物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。然而，该条款仅规定了抵押权的行使期间，对于质权、留置权等其他担保物权是否适用该规定仍存在争议。《物权法》没有明确规定担保物权的存续期间，只在抵押权一章规定了抵押权的存续期间。这可能意味着《物权法》有意将抵押权的存续期间问题与质权、留置权区别对待。为了避免质权、留置权因权利人长期不行使权利导致出质人、债务人的财产长期被限定，《物权法》第220条、237条规定出质人、债务人可以督促权利人行使权利。这是对《物权法》没有关于质权、留置权存续期限的规定可能带来的消极后果的另类解决措施。

关于建设用地使用权与地上建筑物分别抵押问题

在过去的实践中，存在一种情形：抵押人在设定房地产抵押时只对房产或地产办理抵押登记手续，而未将房产与地产一并抵押登记，或者抵押人将房产与地产分别抵押给不同的债权人，并分别办理抵押登记。对于这种情况，是否应认定抵押有效一直存在争议。根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押时，应当将国有土地上房屋同时抵押。这一规定的解释一直存在不同观点：一种观点认为抵押无效，因为法律规定了土地使用权与地上房屋应当同时抵押;另一种观点认为抵押有效，且抵押权的效力及于未登记的部分;还有一种观点认为抵押有效，但抵押权的效力不及于未登记的部分。在审判实务中，第三种观点逐渐占据主导地位。然而，最高人民法院终未下决心形成相关批复，以统一裁判尺度。《物权法》第182条第1款基本重述了《担保法》第36条第1款的规定后，第2款明确规定，抵押人未将土地使用权与地上建筑物一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。这一明确规定解决了长期以来对于抵押物是否需要一并抵押的争议，为法官们提供了明确的裁判依据。