买卖合同强制执行公证

1、买卖合同是否具备赋予强制执行效力债务文书的条件

《联合通知》第1条规定：公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：(一)债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容;(二)债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义;(三)债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。

毋庸置疑，买卖合同属于债权文书，具有给付内容，也可以载明债务人愿意接受强制执行的承诺，故完全符合第一和第三个条件。买卖合同能否赋予强制执行效力，关键是看是否符合第二个条件。买卖合同是典型的双务合同，它产生两项方向相反的债务，且两项债务互为对价。双方当事人均享有《合同法》规定的同时履行抗辩权和不安抗辩权。同时履行抗辩权意思十分清楚。不安抗辩权是指负有先履行义务的当事人有证据证明对方不能履行义务或者有不能履行义务的可能时，在对方没有履行或提供担保之前，有权中止履行合同义务。

正是同时履行抗辩权和不安抗辩权的存在，阻碍了买卖合同成为一类可赋予强制执行效力的债权文书。要赋予买卖合同强制执行效力，就必须保证具备强制执行情形时的债权债务关系明确，在公证处出具执行证书阶段，被执行人不存在享有同时履行抗辩权和不安抗辩权的情形。

现以上述笔者受理的房屋买卖合同为例进行分析。该合同规定合同履行的程序大体如下：(1)合同签订后7日内买受方先支付20%的定金。(2)合同签订后15日内买受方确定愿意向其提供房地产转让款贷款的银行，并提供银行核准向其提供贷款核准证明，同时买受方应向出卖方立付款委托声明书，声明该贷款应按借款合同之约定的用途由银行在第一时间直接支付给出卖方。买受方向出卖方提供贷款的核准证明之当日，同时向出卖方支付一小部分房地产转让款。(3)自出卖方收到前款所列核准证明及转让款之日起，出卖方积极配合买受方在90天内办理房地产过户登记手续。(4)取得过户后的产权证后，买受方即刻以该房地产作为抵押向银行申请贷款，用于支付剩余房款。从中可以看出，在完成房产过户手续后，出卖方的合同义务就已经履行完毕，只有买受方还存在支付剩余房款的义务(注：房屋过户后也意味着出卖方的瑕疵担保责任得以解除，原因有二：一是此前买受方实地查看过房屋且有关检测机构进行了质量鉴定，确认该房屋不存在质量问题;二是按照《物权法》和《城市房地产管理法》的规定，房屋能顺利过户即意味着不存在权利受限制或被查封等情形)。因此，房产过户后的债权债务关系是十分明确的，也不存在买受方行使同时履行抗辩权和不安抗辩权的可能性。买卖合同中规定买受方如不支付或不完全支付剩余房款，愿意接受法院强制执行，完全符合“债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义”这一条件。基于此，笔者认为，可以对该买买合同赋予强制执行效力，但需要修改合同中的强制执行条款。征得双方当事人同意后，该条款最后修改如下：“在出卖方协助买受方办妥上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的转移登记手续后(即上述房屋所有权证和国有土地使用证登记过户到乙方名下)，如买受方不履行或不完全履行本合同规定的支付剩余房款(合计人民币XXXX万元)义务时，买受方自愿放弃诉权、抗辩权并接受法院的强制执行。本约定优先于合同的其他争议解决方式适用。”这一修改也扫清了买卖合同具强公证的障碍。

2、买卖合同是否属于公证机构赋予强制执行效力的债权文书的范围

《联合通知》第2条规定的公证机构赋予强制执行效力的债权文书范围如下：(一)借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同;(二)赊欠货物的债权文书;(三)各种借据、欠单;(四)还款(物)协议;(五)以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔(补)偿金为内容的协议;(六)符合赋予强制执行效力条件的其他债权文书。其中，第六种情形是兜底条款。

基于上述强制执行条款是整个买卖合同不可分割组成部分的事实，买卖合同显然不属于《联合通知》第2条规定的前五种债权文书。它应该属于第六种情形。即只要具备《联合通知》第一条规定的条件，且属于债权文书，就可以赋予强制执行效力。买卖合同虽然是双务合同，但如果债权人的合同义务已经履行完毕，此时的买卖合同就转化为单务合同了，即债务人的付款义务成为单一债务，买卖合同就具备典型的单一债权文书性质了，完全可以赋予其强制执行效力。