房屋买卖纠纷判决书

房屋买卖纠纷判决书是什么

原告：李*A。原告：陈*B。二原告委托代理人：陈*C，**海翔律师事务所律师。被告：陈*D。委托代理人：章**，浙江**律师事务所律师。

原告李*A、陈*B诉被告陈*强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月16日立案受理，依法由代理审判员王*强适用简易程序进行审理。经本院准许，原、被告申请庭外和解两个半月。本院于2015年5月14日公开开庭审理本案，后因案情复杂，依法组成合议庭于2015年10月16日公开开庭审理本案。两次庭审，二原告委托代理人陈*C、被告及其委托代理人章*虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称，原、被告及案外人张某于2015年2月9日签订《房屋抵押借款合同》1份，约定：张某向被告借款750000元，二原告以坐落于海宁市XX镇(农发区)XX花园XX苑B幢AAA室房屋作为抵押物提供担保。合同签订后，被告以办理抵押物登记为由，诱使二原告将办理房屋登记的事项全权委托给李XX办理。次日，李XX擅自与被告签订《房产买卖契约》1份，以980000元的价格将前述房产(价值1500000元)出售给被告。在被告未支付二原告任何购房款的情况下，李XX与被告前往海宁市房地产管理处办理前述房产的所有权转让登记手续。二原告发现前述情况后向海宁市房地产管理处提出异议。二原告认为，被告在买卖合同约定的履行期限届满时未履行付款义务，已构成根本违约。为维护自身合法权益，二原告遂起诉至本院，请求判令：一、解除原、被告于2015年2月9日签订的《房产买卖契约》;二、判令被告将坐落于海宁市XX镇(农发区)XX花园XX苑A幢AAA室房产返还二原告并协助办理登记手续;三、确认坐落于海宁市XX镇(农发区)XX花园XX苑7幢701室房产属于二原告所有。

被告答辩称，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，依法有效，且该房屋所有权也已转移给被告。原告无权要求解除前述合同，请求法院驳回二原告的诉讼请求。

二原告举证及被告质证意见如下：

1、房产买卖契约复印件1份，证明原、被告曾签订房产买卖契约的事实，原告方是由委托代理人李-杰办理，现原告方对房产买卖契约的效力进行追认，但是被告未按约支付购房款，构成根本违约，要求解除合同。经质证，被告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但对原告拟证明的事实有异议，认为原告无权解除该合同。

2、房屋所有权证复印件1份，证明本案所涉房产系二原告所有的事实。经质证，被告对该证据无异议。

3、录音光盘、文字整理材料、通话详情单各1份，证明案外人张某与李-杰在2015年5月28日的通话中已确认本案所涉按揭贷款是张某向被告陈*强的借款而非被告支付给二原告的购房款。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为录音中与张某通话的人具体身份不清楚，且录音的内容与本案无关联性。

4、房屋抵押借款合同复印件1份，证明原、被告双方在庭前未达成房屋买卖的意向。经质证，被告对真实性有异议。

被告举证及原告方质证意见如下：

1、浙江省温岭市公证处出具的公证书复印件1份，证明原告方将涉案房产的买卖事宜委托给李-杰代理，原、被告售房系真实意思表示的事实。经质证，原告方无异议。

2、2015年5月13日58同城网网页截图3份，证明本案所涉房产的成交价格980000元符合市场价的事实。经质证，原告方对真实性无异议，但认为本案所涉房产在顶楼，价值高于980000元。

3、地方税(费)缴款单4份、中国XX银行持卡人存根2份、中国XX银行刷卡单据2份、发票2份、个人贷款还款凭证1份、浙江省行政事业单位(社会团体)往来款票据1份、银联生活签购单1份，证明被告代原告方支付本案所涉房产开发商契税30000元、杂税666.27元、物业维修基金11931元、银行按揭还款本金251908.59元、利息1177.10元、罚息30.95、公证费1400元、过户费契税30464.65元、交易手续费1491元、营业税55833.53元，共计384903.09元的事实。经质证，原告方认为浙江省行政事业单位(社会团体)往来款票据、2份中国银行刷卡凭证、4份地方税(费)缴款单与本案不具有关联性，其他证据无异议。

依据原告方的申请，本院准予证人张某出庭作证，其陈述向被告借款275000元，并将其中的253116.64元用作替原告归还本案所涉房产剩余银行按揭贷款。经质证，原告对证人证言无异议，被告对证人证言有异议，认为原告与证人是亲戚关系，而被告因与证人有其他借款纠纷，已在其他法院受理，故证人与本案原、被告均有利害关系，对其证言的可靠性、客观性均不予认可。

上述证据，经原、被告当庭举证、质证，现本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告对真实性均无异议，且该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告提供证据3，被告有异议，原告未提供录音中对话双方当事人的身份情况证明，从录音的内容也无法确定谈论的具体事情与本案待证事实是否有关，故对该证据的关联性，本院不予认定。原告提供的证据4系复印件，因原告未提供原件予以比对，且被告对复印件有异议，故本院对该证据的真实性不予认定。被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。被告提供的证据3中：2份中国XX银行持卡人存根及2份中国XX银行刷卡单据未载明款项具体用途，本院对其关联性不予认定;3份缴款人为原告“李*A”的地方税(费)缴款单，只能证明该部分税(费)款项应由李*A缴纳，而缴款人为“陈*强”的地方税(费)缴款单只能证明被告缴纳了依法由其负担的本案所涉房产交易的税或费;浙江省行政事业单位(社会团体)往来款票据未载明具体缴款人，仅能证明本案所涉房产物业维修专项资金已缴纳的事实;个人贷款还款凭证只能证明2015年1月19日，本案所涉房产的银行按揭贷款归还的情况;对于其他证据，原告无异议，且均系原件，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。对证人张某的证言，因其与本案原告方系亲戚关系(原告陈*妹系张某姨妈)，且被告对其证言不予认可，故本院对其证言不予认定。

通过以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：

原告李*A、陈*B系夫妻关系。2015年2月9日，二原告在浙江省温岭市公证处办理《委托书》公证，该《委托书》载明：委托人李*A、陈*B(即二原告)委托受托人李-杰代为办理如下事项：1、与买方签订房屋买卖合同，办理过户手续，核对身份、签署相关文件;2、代为缴纳房产过户所产生的相关税费，签署相关文件;3、协助买方办理产权证、契证、土地使用权证;4、代为办理水、电、燃气等过户手续。2015年2月10日，李-杰以二原告委托代理人的身份，与被告签订《房产买卖契约》1份，约定：二原告将坐落于海宁市XX镇(农发区)XX花园XX苑B幢AAA室的房产出售给被告，房产成交价为980000元，款项于2015年2月10日一次性付清;二原告应当于2015年2月10前交付前述房产给被告;前述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担。合同签订当日，李-杰与被告到海宁市房地产管理处办证中心办理前述房产过户手续并缴纳部分费用。2015年2月16日，二原告以被告未按照合同约定支付购房款为由，诉至本院。另查，2015年1月19日，本案所涉房产银行按揭贷款本金251908.59元、利息1177.10元、罚息30.95元，共计253116.64元已结清。被告未按约定全额支付购房款，原告亦未按约定交付本案所涉房产。

本院认为，原、被告当庭均认可双方于2015年2月10日签订的《房产买卖契约》，该契约系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应按照合同约定履行各自义务。现二原告认为被告未按约定支付购房款，要求解除前述《房产买卖契约》，本院认为，二原告要求解除合同的依据，于法无据，理由在于：1、原、被告未约定一方当事人解除合同的条件，即原、被告未约定合同解除权。2、二原告要求解除合同，但被告不同意解除，原、被告就解除合同事宜，无法达成一致意见。3、二原告提供的证据亦不足以证明本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权行使条件的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情况;被告明确表示愿意继续履行合同，但因原告尚未按约定交付本案所涉房产而未按约定全额支付购房款;原告亦无证据证明其在履行期限届满之前向被告催讨过购房款;被告未按约定支付全部购房款的行为亦未致使不能实现合同目的，原告可依据合同约定向被告起诉要求支付购房款;原告未举证证明本案存在法律规定的其他情形可以解除合同。

综上所述，在被告要求继续履行合同的前提下，原告无权单方解除本案所涉合同，故对于原告要求解除原、被告于2015年2月10日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。就本案而言，原告要求确认本案所涉房产归二原告所有，并要求被告返还房产、协助办理登记手续的必要前提是原、被告签订的《房产买卖契约》被解除，现解除合同的条件尚未具备，故对于原告方的该部分诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告李*A、陈*B的全部诉讼请求。案件受理费13760元，保全费5000元，合计18760元，由原告李*A、陈*B负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判长高**

代理审判员王**

人民陪审员邬**

二〇一五年十月二十七日

书记员张*

附页1.如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。

2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。