拍卖流拍法律意见书

致XX有限公司：

根据贵司提供的现有信息材料，我所对贵司购买XX法院司法拍卖房屋事宜出具以下法律意见，供贵司参考运用。

一、本意见书所涉专业术语

保留价：指出卖人在委托拍卖时提出的拍卖最高应价达不到该价格时应停止拍卖的价格，是拍卖成交价应达到的最低价格基数。

流拍：指在拍卖中，由于起拍价格过高造成的拍卖交易失败。在买卖活动中，买卖双方不能达成协议，使得买卖行为无法成功进行，导致对拍卖标的得不到想要成交的数额。

买卖不破租赁：我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物出卖给他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不得以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

登记生效主义：我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，将登记作为不动产物权变动的要件,且其登记具有公信的效力。非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果,更不具有对抗第三人的效力。

善意第三人：指不知道法律关系双方真实情况的第三人，通常是非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。

二、本意见书所涉标的房屋

房屋所有人：A公司

地址：XXX

面积：572.36平方米

总层数：4层

房屋类型：工厂

竣工时间：2010年

使用期限：2007年X月X日至2057年X月X日

租赁情况：空置

三、本意见书的主要事实依据

1.《拍卖标的调查情况表》(网8-xb八达评估)

2.XX法院的《竞买须知》

3.XX法院的《竞买公告》

四、本意见书的主要法律依据

1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

2.《中华人民共和国拍卖法》

3.《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

五、背景介绍

XX法院在淘宝网司法拍卖网络平台上(网址：XX，户名：XX法院)进行公开拍卖活动，拍卖房屋(以下简称“标的房屋”)为所属于A公司的XX房地产。标的房屋经过两次拍卖均流拍，将于2015年X月X日10时进行第三次拍卖，起拍价为7150万元。

贵司欲购买标的房屋以作工厂使用，特委托我所律师对该购买行为进行风险评估。

六、法律及事实分析

就贵司购买标的房屋事宜，法律分析及事实分析如下：

(一)优势分析

1.需求匹配

标的房屋类型为工厂，系工业用地，与贵司欲拍卖该房屋以作工厂使用的需求相一致，免去变更土地用途的繁琐程序(在我国变更土地用途,必须符合土地利用总体规划和修建性规划的要求，并经规划管理部门和国土管理部门批准通过，同时补交土地使用权出让金)。

2.价格远低市场价

标的房屋位于上海市长宁区，面积5724.36平方米，经过两次拍卖均流拍后在第三次拍卖时起拍价为7150万元，平均每平方米单价为13556.147元。根据搜房网数据来源显示，此地段的房屋均价为2.5万元(数据仅供参考)，标的房屋的拍卖价格远低于市场价。

3.土地使用年限长

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定工业用地使用权出让最高年限为50年，但国家关于工业用地使用年限的政策为“限缩”。如上海市出台的2014年新版《国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同》中规定“新增工业用地产业用地类项目2014年7月1日起施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。”上海市将工业用地出让年限缩至20年。

标的房屋产权为50年(自2007年6月29日至2057年6月28日止)，截止目前，仍剩余42年产权，较上海市的其他新工业用地使用年限长。

4.资源稀缺

1)2009年上海首次对外公布虹桥商务区(“大虹桥”)的具体规划、建设理念，拟将“大虹桥”建设作为上海“后世博”阶段重要的发展方向，将上海形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。2010年上海市政府颁布《上海市虹桥商务区管理办法》明确了虹桥商务区范围为东起外环高速(S20)，西至沈海高速(G15)，北起京沪高速(G2)，南至沪渝高速(G50)，约86平方公里。标的房屋即位于“大虹桥”版块。

2)根据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》规定：“上海市拟在2020年建成一个以国际经济、金融、贸易、航运为中心的服务型城市，大力发展金融、航运物流、现代商贸、信息服务、文化创意旅游会展等服务行业。”这意味着上海市将本着节约集约利用土地的精神严格控制新增工业用地规模。

综上，土地为不可再生资源(寸土寸金)，且标的房屋位于上海市长宁区(上海中心城区西部)的“大虹桥”版块，未来政府在此区域批下这样一块地皮用作工厂的可能性极低。

5.土地升值空间大

“大虹桥”是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域，是上海重要的商务经济战略支撑中心之一。就交通而言，此处规划有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交、轨道交通(2号线、5号线、10号线、13号线)等各类交通工具，将成为长三角地区的一个重要的交通枢纽。就政策而言，政府对此商圈有较大的政策倾斜和扶持。标的房屋位于此版块内，未来土地升值空间无限。

6.房屋空置

因标的房屋未有其他承租人使用，故不受“买卖不破租赁”的限制，贵司如购得标的房屋，办理完毕相关手续即可使用。

(二)劣势分析

1.税费全部由买受人承担

1)房屋过户中产生的税费

司法拍卖中产生的各种过户税费等由买家全额承担(如标的房屋之前没有过户，则需要缴交两次过户费用)。一般税费包括成交价5.5%的营业税、成交价1.5%的契税以及增值部分20%的个人所得税，所有税费加起来大约占到总房价的12%左右。

2)被执行人所欠的税费

如《拍卖标的调查情况表》所述，被执行人A公司所欠的一切税费(包括但不限于营业税、房产税)均由买受人负责处理和缴纳。

综上，不能排除购买标的房屋的税费加上房价的金额高于房屋市场价的可能性。

2.隐形费用支出

如《拍卖标的调查情况表》所述，标的房屋欠交的水费、电费、物业费、规费等费用均由买受人承担。按照相关管理部门要求，买受人需在交清拖欠的一切费用后，才能入住。

3.一次性付清全款

如《竞买公告》所述，如房屋竞拍成功，买受人应在2015年X月X日(竞拍后一个月内)前一次性付清房款，这要求竞买人须有足够的付款能力。

4.房屋质量瑕疵产生的风险全部由买受人承担

如《竞买须知》所述“竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的房屋，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的房屋的实际情况。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的房屋的现状和一切已知及未知的瑕疵。”及《竞买公告》所述“特别提醒：标的房屋以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”法院已免除瑕疵保证责任，因房屋质量瑕疵产生的一切风险将全部由买受人承担。

(三)流拍后的变卖

根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”故，标的房屋在此次拍卖中再一次流拍的，法院将进行变卖处理。贵司可以低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房屋(但不得低于保留价)。

(四)购买后的过户程序

如《竞买公告》所述“买受人购买标的房屋并付清余款后，可凭付款凭证及相关身份材料至XX法院签署《拍卖成交确认书》，于签订确认书后30天内领取民事裁定书，并于拍卖款付清之日起60日内办理标的房屋交付手续。”

房屋属于不动产，我国实行不动产登记生效主义，即登记过户后，房屋的所有权才发生转移并具有对抗善意第三人的作用(仅有法院的民事裁决书不代表贵司拥有标的房屋的产权)。贵司购得标的房屋后，法院将派执行法官协助贵司办理强制过户。

七、法律意见

根据上诉法律及事实分析，我所提出如下法律意见：

1.于贵司而言，购买标的房屋具有较大的商业价值，但在购买前贵司需详尽调查和了解房屋质量状况、设备状况，并评估可能支出的税费及其他费用。

2.在第三次拍卖仍流拍后，法院将对标的房屋进行变卖处理，贵司可以低于起拍价(7150万元)的价格购买标的房屋(但不得低于保留价)。

3.贵司购得房屋后，应及时付清全部房款并办理产权过户，届时法院将派执行法官协助贵司办理。

八、声明与承诺

1.本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前贵司的陈述和贵司提交的相关材料。贵司应保证,已向我所提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，贵司发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与我所联系，我所将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。

2.本法律意见书中对有关对处理意见报告中某些内容的引述，并不表明我所对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。

3.本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。我所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。

4.本意见书仅应贵司要求，供贵司参考，切勿外传。

XX律所

2015年X月X日