房产广告忽悠客户,遭遇不实宣传应如何维权

事件经过

2003年底，陈先生被城南某楼盘广告所吸引。广告声称该小区是一个“成熟社区”，拥有完善的配套设施，包括皇家园林、豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心和多功能游泳池等。尽管该楼盘的价格比同地区其他楼盘高出近400元每平方米，但陈先生被其理想的居住环境所吸引，于同年12月与房地产开发公司签订了商品房预售合同。

然而，当陈先生在5月份收楼时，他发现该小区除了会所、幼儿园、商店和邮局之外，其他配套设施并不存在。而广告中所称的“皇家园林”只是普通的绿化。开发商解释称，健身房等普通设施将在不久的将来建设，而学校和多功能游泳池因未获得批准而取消。陈先生感到自己受到了欺骗，因此起诉开发商要求其承担违约责任。

法律解读

本案涉及的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。根据我国民法的规定，销售广告和宣传资料被称为要约邀请，也被称为要约引诱，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。

要约与要约邀请的区别

“要约”和“要约邀请”是两个完全不同的法律术语，它们所带来的法律后果也完全不同。在某些特定的法律条件下，商品房的销售广告和宣传资料应被视为具有法律效力的要约。那么，在什么情况下“要约邀请”可以被视为具有完全法律意义的“要约”呢？它应该同时具备以下三个法律条件：

1. 规划范围内的具体内容

该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应在商品房开发规划范围之内，例如商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施等。

2. 具体确定的说明和承诺

该销售广告和宣传资料中所提及和承诺的内容应具体确定，例如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而一些煽动性的语言如“温馨家园”、“商机无限”等，只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。

3. 影响购房者意思表示和房屋成交价格

该销售广告和宣传资料的说明和承诺对购房者订立合同的意思表示和房屋成交价格产生影响。

只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入中，也应视为合同内容。如果出卖人交付的房屋及相关设施与广告和宣传中的说明和承诺不符，应承担违约责任。