租赁合同几年内有效，法律是如何规定的

租赁合同的最长有效期限为20年，超过20年的部分无效。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。如果当事人在合同中约定的租赁期限超过了这一限制，那么超过部分将被认定为无效。这意味着，即便双方同意签订更长期限的租赁合同，法律上也只承认最初的二十年为有效期限。

如果承租人希望继续租用该物业，可以在租赁期届满时与出租人续订租赁合同。不过，即使续订，新的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。这一规定旨在防止长期租赁关系对物权的潜在影响，确保租赁关系的流动性和灵活性。