商铺拆迁评估的依据是什么
点击数：22 更新时间：2024-04-26
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定，如果协商不成，则通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产价格评估机构在开展房屋征收评估工作时应当独立、客观、公正，任何单位和个人不得干预。根据第三十四条规定，如果房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，发证机关将责令限期改正，并给予警告。对于房地产价格评估机构，将处以5万元以上20万元以下的罚款；对于房地产估价师，将处以1万元以上3万元以下的罚款，并将此纳入信用档案。如果情节严重，将吊销资质证书、注册证书。如果造成损失，将依法承担赔偿责任。如果构成犯罪，将依法追究刑事责任。
被征收房屋的价格是指在评估时点的平均交易价格，类似于房地产的市场价格。在评估时，还需要考虑到区位、用途、建筑结构等因素对价值的影响。第三方评估机构的出现意味着以市场来决定价格，而不是由政府权力或被拆迁人的要价来决定，而是按照市场规律来定价。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当给予被征收人被征收房屋价值的补偿。对于商铺门面等房屋的补偿，可以采用货币补偿或者房屋产权调换的补偿，具体由商铺所有人自行选择。
《条例》中没有明文规定商铺的土地补偿费如何计算，因为商铺的土地使用方式较为复杂，包括划拨、出让、租赁等。因此，在实践中一般会将商铺的土地直接考虑进去，在原有的房屋建筑物补偿款的基础上加上土地的补偿金额。
根据《条例》第十七条第二项规定，征收人应当补偿被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的费用。如果因征收房屋而造成搬迁，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；如果选择房屋产权调换，房屋征收部门应在房屋交换前向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。具体的标准由各省、市具体规定。
根据《条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体的办法由省、自治区、直辖市确定。因此，如果因征收商铺而给商铺所有人造成了停产停业损失，征收人应给予被征收人一定的补偿，以弥补该损失。
设备、设施的搬迁补偿费用主要指设备在搬迁过程中因拆卸、包装、运输、安装等所产生的费用。一般情况下，设备、设施费用由各地自行规定。商铺所有人可以密切关注当地的设备设施补偿规定，以防遗漏该项补偿。
如果商铺较大，可能还涉及到对被征收商铺的从业人员的遣散及安置费用。具体内容由当地政府公告。一般情况下，商铺搬迁需要支付单位员工停工期间的基本工资、社保费用或生活补助费等。