一、法律规定

根据《城市房地产管理法》，房地产抵押必须签订书面抵押合同并办理抵押登记。《物权法》规定，抵押权在登记时设立。如果房地产抵押未经登记，抵押权不生效，抵押物也不具备优先受偿权。由于我国土地和房地产管理体制各地差异较大，存在多种管理模式，因此法律规定以城市房地产或乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时，抵押登记机关由县级以上人民政府规定。抵押权是一种从所有权这一物权上设定的他项权利，即限制物权，其主要作用是限制抵押人对抵押房地产的处分权利。未经抵押权人同意，抵押物不得转让、出租等处分，以避免担保悬空。因此，登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。《城市房地产管理法》对房地产转让或变更也规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书再申请土地使用权变更登记。为了简化程序、方便当事人办理，并保证抵押登记的安全性，一些地方规定，以房、地合一的房地产抵押由房地产管理部门办理；以地上无定着物的出让土地使用权抵押，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。

二、不得办理抵押登记的房产

根据《城市房地产抵押管理办法》，以下房地产不得设定抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。此外，根据《物权法》的相关规定，以下财产不得抵押：“…(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(四)所有权、使用权不明或有争议的财产；(五)依法被查封、扣押、监管的财产；(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”对于以城市房地产或乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的情况，县级以上地方人民政府规定了相应的登记部门。其中，城市房地产的抵押登记部门在《城市房地产抵押管理办法》中规定为房地产所在地的房地产管理部门。在实践中，我国的这一规定可能会引发多种问题。实践中需要注意以下几点：1、可能出现双重登记部门的情况。我国的房地产管理机关包括土地管理机关和房产管理机关，但在房地产抵押登记方面可能会出现两个登记机关的情况，这可能会带来问题。对此，如果当事人在同一天在不同的法定部门办理抵押物登记，应视为同时登记。2、如果县级以上人民政府未对抵押登记的部门作出规定。当事人可以在土地管理部门或房产管理部门办理抵押物登记手续，人民法院可以确认登记有效。

异地房产能否申请办理房屋抵押贷款?

一、基本条件

要确定异地房产是否可以申请抵押贷款，首先需要满足以下几个基本条件：1、房产位于贷款机构服务区域内；2、具备房产证，可以进行交易；3、房龄不超过20年(部分贷款机构要求不超过15年)；4、产权明晰，无债务纠纷。一方面，抵押登记的作用是为了保证交易的安全。设立抵押权的目的是保障主债权的安全，在完成登记这一法定程序后，可以对抵押物是否存在瑕疵进行审查，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行法律规定抵押登记是一种法定要式行为，抵押权是一种设定在抵押物上的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。根据《担保法》的规定，当事人以土地使用权、城市房地产或乡(镇)、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押时，应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押时，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记，不得对抗第三人。

二、房地产抵押登记

房地产抵押登记分为三种情况：1、房地产抵押设定登记：房地产抵押必须经过登记才能产生法律效力。即使签订了抵押合同并进行了公证，如果未经过抵押登记，无法发挥担保作用。因此，房地产抵押合同当事人应在签订抵押合同后立即申请房地产抵押登记，并领取《房地产他项权证》。根据《城市房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。2、房地产抵押注销登记：当抵押权所担保的主债权因受偿、抵销、免除等原因消灭后，房地产抵押合同当事人应及时向房地产抵押登记机关申请注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上消失。3、处分房地产后的过户登记：债务人到期无法偿还全部债务时，抵押权人可以根据具有强制执行效力的《房地产抵押合同》，向人民法院申请强制执行，拍卖抵押的房地产。一旦抵押房地产被拍卖，房地产所有权发生变更，新的房地产权人和抵押人应向房产管理部门和土地管理部门申请过户登记。因此，对于异地房产申请办理房屋抵押贷款而言，需要满足基本条件，并按照相关法律规定办理房地产抵押登记手续。