房屋抵押权的效力及权利

房屋抵押权是指抵押权人在获得房屋抵押权后所拥有的权利。抵押权人在房屋抵押权下享有以下几项权利：房屋抵押权的次序权、房屋抵押权的处分权、房屋抵押权的保护权和房屋抵押权的优先受偿权。

房屋抵押权的次序变化原则

当房屋上存在多个抵押权时，前一次序的抵押权消灭后，后一次序的抵押权是否能够依次升进呢？国际上存在两种立法原则：次序升进原则和次序固定原则。我国《担保法》未规定抵押权的次序变化原则，因此学界对我国未来的物权法采取何种次序变化原则存在争议。

次序固定原则

支持次序固定原则的人认为：优先受偿权是抵押权的固有效力，后一次序的抵押权人只能在先一次序抵押权人优先受偿后剩余的抵押物价值中受偿。而且，先一次序抵押权人的优先受偿价值范围常会因利息、违约金、损害赔偿金的增加而扩大。因此，后一次序抵押权人在设定抵押权时，常常会对债务人加设苛刻的条件。如果法律允许后一次序抵押权在先一次序抵押权消灭时升进其位次，将导致债务人徒劳地承担苛刻的条件，而抵押权人则获得了不应得到的额外利益，对抵押人而言是不公平的。

次序升进原则

然而，我并不认同次序固定原则。首先，次序固定原则违背了抵押权不可分性的法理。抵押权是一种价值权，其本质在于支配抵押物的交换价值。抵押物的交换价值不能脱离抵押物而存在，如果抵押权次序固定，实际上是将先后次序的抵押权支配的交换价值予以分割并固定。这与抵押物交换价值可变的现实不符，也违背了抵押权的效力及于整个抵押物、抵押权人对抵押物的全部行使抵押权的法理。

其次，次序固定原则违背了重复抵押的初衷。法律应当允许抵押人对抵押物进行重复抵押而不仅仅是余额抵押，这样可以充分利用抵押物的交换价值和使用价值，促进资金融通和市场交易，使抵押物的经济效用得以充分发挥。然而，抵押权次序的固定不利于抵押人充分利用抵押物的交换价值，损害了抵押物的使用价值。因为后一次序抵押权人会因为先一次序抵押权次序的固定而对利用该抵押权担保债权实现失去信心，不愿意接受后一次序抵押担保。这影响了抵押人利用抵押物交换价值融通资金，使重复抵押的效用陷入尴尬境地。

结论

基于民法公平正义观念和平衡各方当事人利益的考虑，应采取次序升进原则作为未来的物权立法的方向。