旧城改造和城中村拆迁的四大补偿原则

一、城中村房屋应参照城市房屋补偿标准

在近年来的旧城改造和城中村拆迁中，一些被征收人反映，在拆迁过程中按照普通农村房屋补偿标准进行补偿，而实际周边房价已经远高于补偿标准。这种情况对被征收人的生活水平造成了明显影响，显然是不合理的。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，征收农村集体土地时，如果补偿安置地已纳入城市规划区，土地权利人请求按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿，人民法院一般会支持这种要求。因此，城中村拆迁应当按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准进行计算。

二、无证房不能一概认定为违建

由于城中村和老城区的年代较久远，许多房屋没有房产证，这既有历史原因，也与管理不善造成的登记不完全有关。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能简单地认定为违建，而应根据历史和事实，依法合理进行补偿。一些地方存在口头上的“认定违建”，以推进拆迁的进程。被征收人必须小心对待这种情况。从认定违建到催告和拆除，都需要按照完整的法律程序进行。被征收人有陈述、申辩、复议和诉讼的权利，以争取自己的补偿权益，而不是盲目听从拆迁方的安排。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了改善城市形象和提升居民的生活水平，是基于公共利益的考虑。因此，法律规定，拆迁不得降低被征收人原有的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿应包括四个方面的内容：被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋市场价值）、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及市、县级政府制定的补助和奖励。这四个方面的补偿应当合理相加，充分保障被征收人的生活水平不降低，并略有改善。那些拥有合法房屋，在旧改中却越来越贫困的人，基本上是违背了这一补偿原则。

四、被征收人有权自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。也就是说，是要房还是要钱，应由被征收人自己决定。然而，在实践中发现，一些地方在提供补偿方式时故意设置不合理的标准，以达到减少货币补偿或引导被征收人选择货币补偿的目的。这种做法是不合法和不合理的。根据法律规定，货币补偿应参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，被征收人选择房屋产权调换时，应提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后安置地点过于偏远是不合理的。被征收人应当注意，拆迁改造的理由各有不同，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当遇到不合法和不合理的房屋拆迁时，应及时采取法律手段，维护自己的合法权益。