保险公司房屋补偿标准的评估方法

市场比较法

市场比较法是一种最具说服力且易于接受的评估方法。它能直接反映评估对象的市场价格。然而，市场比较法需要有同类房屋的交易实例作为参照，这在实践中可能会受到限制。因此，在特殊情况下，拆迁双方可以选择其他评估方法。

成本法

成本法是通过计算估价对象在评估时点的重置价格或重建价格，并扣除折旧，从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。

收益法

收益法是通过预测估价对象未来的正常净收益，并使用适当的资本化率将其折现到评估时点后进行累加，从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。

假设开发法

假设开发法是通过预测估价对象开发完成后的价值，并扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过调整估价对象所处地段的基准地价，得出估价对象的客观价格。

拆迁评估中存在的问题

估价方法问题

目前大多数城市房地产拆迁评估采用的计算方法与相关法律法规不符合。市场价格受多种因素影响，而仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。

房屋基准价格问题

房屋基准价的测算受政府干预，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至存在政府有意压低基准价的行为。

房屋拆迁补偿价问题

拆迁补偿价未能充分考虑房地产的容积率、建筑密度等因素，无法正确反映房屋实体带来的经济效用价值和土地无形资产价值。

房屋性质认定问题

某些城市在房屋性质认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值，导致不尊重历史和不能反映房屋带来的更大收益。

安置房价格确定问题

安置房价格滞后于拆迁房，无法保证公正、公平性。

拆迁补偿实施问题

拆迁评估应以市场价为准，但拆迁范围内的居民往往是弱势群体，补偿费对他们的作用有限。

拆迁补偿方式

产权调换

拆迁人用异地或原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，保留被拆迁人的房屋产权。这种方式有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益。

作价补偿

拆迁人以货币方式赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。这种方式能一次性解决拆迁安置中的问题，提高房地产经营效益。

产权调换与作价补偿相结合

在拆迁补偿中，部分房屋实行产权调换，部分房屋实行作价补偿。这种折衷的方式有利于协调拆迁双方在补偿形式上的分歧。